На протяжении последних трех лет фиксируется постоянный прирост количества ипотечных сделок на первичном рынке жилья. Это говорит о том, что льготная ипотека добилась своей главной цели – повышения доступности жилья для россиян. Об этом заявил президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков в ходе выступления на круглом столе МИЦ «Известия»: «Окончание программы льготной ипотеки: как изменится рынок?».
«Подводя итог периода льготной ипотеки, абсолютно все участники рынка недвижимости сходятся во мнении, что программа дала отрасли очень хороший скачок», – отметил Антон Глушков.
Он рассказал, что в первом полугодии 2023 года рыночная ипотека составляла 12-13% в общем объеме выдачи жилищных кредитов. В январе-июне 2024 года этот показатель увеличился до 17-18%. При этом общее количество ипотечных сделок за указанный период по сравнению с прошлым годом сократилось почти на 17% как в денежном, так и в количественном выражении.
Похожая тенденция наблюдается и с запуском новых проектов застройщиками. «Нестабильная ситуация и непонимание перспектив спроса ставит перед застройщиками дилемму: стоит ли выводить новые проекты на рынок или нет. Поэтому количество стартов новых проектов в 2024 году претерпит рекордное падение, как и объемы выдачи ипотеки. При этом объемы ввода жилья в текущем году останутся на уровне рекордных показателей 2023 года. Исходя из этого, в следующем году объем предложения жилья на рынке будет на 20-25% ниже, чем в 2024 году», – спрогнозировал глава нацобъединения.
Что касается роста цен на новостройки, по словам Антона Глушкова, он не связан со спекулятивной надбавкой со стороны застройщиков. Есть абсолютно объективный показатель, пояснил президент НОСТРОЙ. Минстрой России ежеквартально для бюджетных объектов утверждает индексы, которые рассчитываются с учетом заработной платы, стоимости стройматериалов в конкретном субъекте Российской Федерации и т.д. «Если сравнить индексы IV квартала 2022 года с I кварталом 2024-го, то по итогам шести кварталов изменение стоимости по бюджетным индексам составляет 30%. Это за полтора года. Поэтому спекулятивной надбавки со стороны застройщика точно нет», – отметил Антон Глушков.
Кроме того, у застройщиков сегодня большое количество социальных обязательств: строительство школ, детских садов, транспортной и инженерной инфраструктуры. Все это, естественно, отражается на конечной стоимости квадратного метра. И роста рентабельности застройщиков на протяжении последних полутора лет не наблюдается, хотя стоимость жилья значительно увеличилась.
По мнению президента НОСТРОЙ, в перспективе ожидать массового снижения цен на первичном рынке жилья не стоит. Снижение будет носить маркетинговый характер и касаться только конкретных квартир, а не проектов в целом. «В новых проектах застройщики очень аккуратно подходят к вопросу формирования цен. В условиях проектного финансирования, контроля со стороны банков и роста себестоимости строительства у девелоперов практически нет возможностей снижать стоимость жилья», – отметил Антон Глушков.
В этой связи у застройщиков есть два пути. Первый вариант – это строить меньше жилья, чтобы соответствовать существующему спросу. «Максимальное падение объемов строительства многоквартирных жилых домов, которое мы видим в горизонте 2026 года, не составит более 20%. Больше рынок падать не готов», – прогнозирует президент НОСТРОЙ.
Второй вариант – снижать размер ежемесячного платежа по ипотеке путем развития программ субсидирования жилищных кредитов. «Сейчас все строительные компании будут предлагать рынку продукт, который удлинит срок обслуживания кредита, но сделает аннуитетный платеж более привлекательным для населения. Это позволит сохранить планку по объему строительства примерно на текущем уровне», – считает Антон Глушков.
Спикер добавил, что не видит ничего плохого в использовании льготной ипотеки инвесторами. «У россиян достаточно мало способов сохранения своих сбережений. Поэтому, если у населения была возможность использовать недвижимость как механизм сбережения средств, то ничего предосудительного я в этом не вижу. Учитывая разницу в стоимости нового жилья и «вторички», нужно минимум 1,5-2 года, чтобы эти инвестиции оправдались», – поделился глава нацобъединения.
Отвечая на вопрос о возможности расширения географии работы застройщиков после снижения спроса из-за отмены льготной ипотеки, Антон Глушков отметил, что этот процесс компаниям экономически невыгоден, пояснив, что генподрядчикам сегодня невыгодно работать на удалении более 300 км от центра базирования компании. Поэтому экономика проекта не позволит стройке распространяться на непривлекательные территории.
Говоря о перспективах развития рынка недвижимости, президент НОСТРОЙ поделился мнением, что несмотря на сложности скорость строительства продолжит расти. Кроме того, застройщики продолжат повышать свою эффективность, чтобы сократить и оптимизировать затраты и «остаться на плаву»: использовать префаб-технологии, повышать автоматизацию строительства и эффективность собственных производств, перенастраивать логистику строительных материалов.
В свою очередь, по прогнозу главы нацобъединения, разнообразие предложения жилья на рынке будет сокращаться. В первую очередь это коснется сегментов «бизнес» и «премиум», так как в тяжелых экономических условиях покупаться будет жилье, которое является предметом первой необходимости, а это сегменты «стандарт» и «комфорт».
Отвечая на вопрос о развитии рынка арендного жилья, Антон Глушков обратил внимание собравшихся на необходимость заработки механизма преференций, который сделает строительство арендного жилья привлекательным для инвесторов. «Сейчас срок окупаемости арендного дома составляет около 80 лет. Мало кто согласиться строить на таких условиях. Нужны фундаментальные изменения, чтобы экономика этих домов была целесообразна», – резюмировал президент НОСТРОЙ.
Ранее «Стройгазета» сообщала, что по мнению Антон Глушкова, льготную ипотеку надо будет вернуть, как только появиться для этого необходимые бюджетные средства.