Продавцы вторичного жилья, как правило, оторваны от реальности, отметил на форуме «Движение» руководитель аналитики «Авито Недвижимость» Станислав Косилов. В объявлениях они указывают цены выше рыночных. Когда обычный собственник решает продать квартиру, он находит в интернете объявления о продаже аналогичных квартир в его доме или соседних. Он видит, что сосед продает свою квартиру за 10 млн руб., привел пример Косилов. И решает: я добавлю к цене еще 1-2 млн, потому что у меня красивее ремонт, лучше вид из окна и более приятные соседи. При этом он не берет в расчет, что сосед продает квартиру уже год и никак не может найти покупателя, подчеркнул эксперт. Ситуация в этом плане ухудшается: продавцы все больше завышают цены относительно того, как оценивают такую недвижимость профессионалы. К примеру, в Москве разница между рыночной стоимостью объекта, сделанной профессионалами, и стоимостью, указанной продавцом в объявлении, за год (с марта 2023 по март 2024 года) выросла на 6,8 процентных пунктов. «По итогам второго квартала 2024 года средняя цена, за которую продавцы вторичной недвижимости по стране в целом хотели продать объект, оказалась на 10% выше фактической стоимости сделки», — сказал Косилов. Для Москвы разница в 7-10% — это огромные суммы, добавил он.
В целом, завышение цены владельцем вторичной квартиры на рынке — это обычное явление, говорит управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. Собственники, не привлекающие риелторов, почти всегда пытаются по разным причинам (включая чисто психологические) продать объект дороже средних цен на аналогичные квартиры. Обычно эта «наценка» достигает 20%, но на рынке могут встречаться и более переоцененные квартиры. «За последний год, по нашим наблюдениям, процент завышения принципиально не изменился. Владельцы объявляют цену и ждут покупателей, — говорит Сырцов. — Потенциальные клиенты, в свою очередь, тоже не спешат идти на торг — они выбирают несколько интересующих их объектов и следят за изменением цены. Собственник переоцененной квартиры не наблюдает активности потенциальных клиентов и постепенно начинает сбивать цену, пока она не достигает рыночного, равновесного уровня и не происходит сделка».
Скидка на вторичную недвижимость — это величина, которая увеличивается в сложные рыночные периоды, а при дефиците предложения бывает только в исключительных случаях (например, если это срочная продажа или у квартиры есть серьезные дефекты разного типа), говорит основатель «БЕСТ-Новострой» и bnMAP.pro Ирина Доброхотова. Механизм ценообразования на вторичном рынке отличается от первичного. У застройщика есть кредитные обязательства перед банком в рамках проектного финансирования — по ним цена не может опускаться ниже определенной планки. Большое количество специалистов по консалтингу, аналитике, маркетингу исследуют рынок и быстро ловят изменения, чтобы управлять ценой и с ее помощью обеспечить продажи. На вторичном рынке, особенно при самостоятельной продаже, собственник этих ресурсов не имеет и чаще всего действительно оценивает квартиру по сравнительному методу: открывает агрегаторы, смотрит, сколько стоят сходные квартиры в той же локации, и назначает цену. Также часто включается эмоциональный фактор (когда кажется, что любимая квартира должна стоить дороже аналогов), неверная оценка ремонта и попытка приплюсовать его стоимость к цене квартиры. Поэтому часто квартиры на вторичном рынке бывают переоценены. «В ситуации, когда спрос не очень большой из-за дорогой ипотеки, наличия большого числа конкурентных предложений на первичном или вторичном рынке или комплекса этих факторов, переоцененные квартиры продать крайне сложно. Обычно в таких случаях при переговорах продавец, если он действительно намерен продать квартиру, готов идти на дисконт», — говорит Доброхотова. Сейчас продавцы вторичной недвижимости достаточно инертны, отмечает она. Многие ждут, что после завершения льготной ипотеки на новостройки покупатели обратятся к вторичным квартирам. Однако развороту спроса на вторичку не способствует очень высокая ипотечная ставка по программам без субсидирования — 18-20%, говорит эксперт. В отдельных случаях есть дисконты до 10%, но это не система, а редкие случаи, обусловленные именно обстоятельствами продавца или объективным состоянием квартиры. В большинстве случаев, по ее словам, торг не превышает 3-4%.