Сегодня на рынке недвижимости появляется все больше ипотечных квартир, которые находятся в залоге у банков. Часто потенциальные покупатели этих квадратных метров не хотят перекладывать на себя бремя кредита и предпочитают сделки с полной оплатой. Это возможный и вполне легальный вариант, но и тут есть «подводные камни». Как их обойти рассказал aif.ru заместитель председателя методической комиссии Московской городской нотариальной палаты, нотариус г. Москвы Антон Макаров.
— Если собственных средств на досрочную выплату кредита у продавца не хватает, можно использоваться, например, формат предварительного договора. Человек, который готов купить квартиру, передает собственнику задаток. А тот направляет деньги на погашение долга. После этого обременение с недвижимости снимается, и можно заключать основную сделку. Но только подходить к этому вопросу нужно очень осторожно. Ведь в этом варианте покупатель передает продавцу большую сумму денег еще до подписания основного договора и регистрации своих прав в Росреестре. Для максимальной безопасности лучше всего обратиться к нотариусу.
Нотариус проверит все документы и юридически значимые факты. Убедится, что на имуществе, помимо залога, нет других обременений, что не нарушаются права третьих лиц, например, супруги, несовершеннолетних детей продавца или сособственников. Проверит, не ограничено ли право самого владельца распоряжаться имуществом, например, из-за статуса банкрота.
Также нотариус проследит, чтобы в предварительном договоре были учтены все важные детали: какие обязательства берет на себя продавец, какие — покупатель. Можно прописать по шагам, как именно продавец получает задаток, как подает заявление в банк о погашении кредита и так далее.
Стоит предусмотреть различные варианты развития событий, включая штрафы, если продавец возьмет задаток, закроет ипотеку, а продавать квартиру в итоге откажется. Такой риск исключать нельзя. И здесь, помимо прописанных в документе штрафов, может помочь сама нотариальная форма договора. Любой нотариальный акт обладает повышенной доказательственной силой. Есть случаи, когда печать нотариуса на договоре помогала несостоявшемуся покупателю в судебном порядке добиться исполнения договоренностей с продавцом.
Что важно — нотариус беседует с участниками сделки, объясняет все детали и последствия, проверяет, что люди не введены в заблуждение и четко понимают, что делают.