С 1 июля 2025 года под новое регулирование в ипотеке — макропруденциальные лимиты (МПЛ) — могут попасть кредиты на жилье сроком от 30 лет, следует из материалов Банка России. Речь идет об инструменте, позволяющем ЦБ устанавливать для банков предельную долю выдач кредитов с определенными характеристиками. Сейчас МПЛ применяются в сегменте необеспеченных кредитов и кредитных карт. В будущем ЦБ намерен использовать лимиты в ипотеке и автокредитовании. В докладе представлено, на какие параметры будет ориентироваться регулятор при настройке новых ограничений.
У Банка России пока нет полномочий вводить МПЛ в залоговом кредитовании, законопроект о расширении полномочий регулятора прошел только первое чтение в Госдуме. Ранее в ЦБ допускали, что документ будет вскоре принят и вступит в силу 1 апреля 2025 года.
Как будет работать МПЛ в ипотеке
В 2023 году на фоне ускорения ипотечного кредитования, Банк России задействовал для охлаждения рынка такой инструмент, как макропруденциальные надбавки. Это дополнительный коэффициент, который увеличивает риск-вес ипотечного кредита с определенными характеристиками и требует от банка большего капитала для выдачи такой ссуды. Надбавки в ипотеке касаются кредитов, выданных заемщикам с высоким показателем долговой нагрузки (ПДН) — выше 50% и выше 80%, — то есть тем, кто отдает на погашение кредитов больше половины или больше 80% своего ежемесячного дохода. Второй параметр для надбавок — уровень первоначального взноса по ипотечному кредиту (LTV): чем он ниже, тем выше риск-вес. Сейчас самые высокие, заградительные, надбавки действуют для ипотеки на первичном рынке (по ДДУ) с низким первоначальным взносом.
Как следует из материалов ЦБ, лимиты в ипотеке распространятся на четыре категории ссуд. Для каждого вида уже разработаны параметры, на основании которых будут вводиться ограничения:
- Кредиты на финансирование по договору участия в долевом строительстве — это ипотека по ДДУ на первичном рынке. Лимит будет зависеть от ПДН, LTV и срока кредитов;
- Кредиты на покупку готового жилья и апартаментов (ПДН, LTV и срок);
- Кредиты на строительство индивидуального жилого дома (ИЖС, ПДН, LTV и срок);
- Прочие ипотечные кредиты, к которым регулятор предлагает относить потребкредиты под залог недвижимости (ПДН, срок).
Для первых двух типов ипотечных кредитов МПЛ может начать действовать с 1 июля 2025 года. В материалах ЦБ это ограничение называется «МПЛ I». Индивидуальное жилищное строительство и прочие кредиты, напоминающие ипотеку по своей природе, могут попасть под более жесткое регулирование с 1 января 2026 года (МПЛ II), следует из материалов ЦБ.
Оптимальными пограничными значениями для макропруденциальных лимитов регулятор считает ПДН выше 50%, первоначальный взнос ниже 20% и срок кредита свыше 30 лет. Ранее в ЦБ допускали, что ограничения на срок ипотечного кредитования применяться не будут.
«Банки увеличивают срок кредита, чтобы снизить размер среднемесячного платежа по ипотеке, но на таком длительном горизонте (30+ лет) заемщик может столкнуться со сложностями в обслуживании долга, которые банки не в состоянии оценить в момент выдачи кредита», — аргументировали изменение подхода в Банке России. По оценкам регулятора, в первой половине 2024 года почти 20% объема новых ипотечных кредитов было выдано со сроком свыше 30 лет (.pdf) За год доля ссуд сроком от 30 до 31 года увеличилась на 6,8 процентного пункта, а сроком от 25 до 31 года — на 4,2 п.п. (превышает 40%). Тенденция сформировалась до нового ужесточения денежно-кредитной политики и подъема ставок по ипотеке до рекордного уровня.
В докладе подчеркивается, что значения МПЛ будут установлены «на таком уровне, чтобы не допустить ухудшения текущих стандартов кредитования». При этом после внедрения нового инструмента старые, «заградительные» надбавки в ипотеке будут снижены, допускают в ЦБ.
МПЛ в ипотеке также затронет микрофинансовые организации, хотя МФО не выдают такие кредиты. Это будет сделано, чтобы банки не передавали ранее выданные ипотечные ссуды на баланс дочерних МФО.
Какой эффект уже дало регулирование ЦБ
Пока не действовали надбавки в ипотеке, 47% ипотечных кредитов в России выдавались заемщикам с ПДН выше 80%, еще 27% ссуд — клиентам с ПДН выше 50%, оценил Банк России. В третьем квартале 2024 года эти показатели упали до 10% и 30% соответственно. За тот же период доля выдаваемых ипотечных ссуд с первоначальным взносом ниже 20% уменьшилась с 51% до 13%.
Как лимиты будут применяться в автокредитовании
Банк России начал ужесточать регулирование в автокредитовании в этом году, на фоне всплеска новых выдач в этом сегменте. Для банков действуют надбавки по кредитам с ПДН выше 50%. Помимо ускоренного роста автокредитования как такового, ЦБ видит риски в распространении кредитов наличными под залог машин.
Если до 2023 года они занимали менее 1% потребкредитов, то во втором квартале это года — больше 3%, а в третьем квартале — уже 5%, приводит оценки регулятор. «У отдельных банков доля кредитов по залог транспортных средств выросла с нуля до половины всех предоставляемых кредитов», — подчеркивается в докладе. Экономическую роль залога в таких кредитах ЦБ называет «несущественной»: заемщики часто не отдают машину в залог, так как условия кредитных договоров «не создают стимулов» для этого, а значит по сути берут необеспеченный кредит. Банки, в свою очередь, могут «снижать регулятивную нагрузку», обходя МПЛ в потребкредитовании.
Чтобы устранить эту практику, Банк России намерен ввести два МПЛ в автокредитовании — на классические кредиты под залог машин, а также на нецелевые ссуды под залог транспортных средств. Лимиты будут зависеть от двух параметров — ПДН и срока кредита. В отличие от МПЛ в ипотеке, ЦБ в докладе не обозначил сроки внедрения нового инструмента в автокредитовании.