Ключевым фактором влияния на индустрию в последнее время становится интерес корпораций к приобретению качественной коммерческой недвижимости под собственное размещение. Об этом сообщил директор по коммерческой недвижимости компании MR Group Кермен Мастиев, выступая на форуме «Город. Человек. Будущее», организованным изданием Forbes. По его словам, сохранение этого вектора может привести в ближайшие пару лет к тому, что рынок продажи сравняется с рынком аренды.
«Самый большой вызов для рынка: где взять 20 тыс. кв. метров в аренду. Это практически невозможно. По сути сейчас рынок будет состоять из девелоперов, которые строят офисы для продажи их этажами и офисными блоками. Мне кажется, что за исключением девелоперских компаний с госучастием и очень смелых небольших девелоперов никто не будет строить офисы для сдачи их в аренду, такие модели не выживают при текущей арендной ставке», – сказал Кермен Мастиев.
Компании, приобретая коммерческую недвижимость под собственные нужды, все больше внимания обращают на такой фактор как «локация», при этом наибольший интерес вызывают объекты площадью свыше 10 тыс. кв. метров, расположенные в центре, на западе и северо-западе Москвы.
В дискуссии приняли участие представители девелоперов, финансовых, консалтинговых, управляющих и брокерских компаний. Главными темами профессионального разговора стали трансформация и рост рынка, которые происходят последние три года, смена стратегий покупателей, арендаторов и инвесторов, тренды, определяющие девелопмент новых объектов. Также участники сессии сделали прогноз развития отрасли в перспективе пяти лет.
Анализ структуры спроса показал, что по объему инвестиционных сделок текущий год не уступит прошлому. Модератор сессии Ирина Ушакова, старший директор, руководитель отдела инвестиций и рынков капитала CORE.XP, сообщает, что 38% объектов приобретаются под собственные нужды и 62% — с инвестиционной целью. Показатель снизился относительно прошлых лет и сильно коррелирует с трендом приобретения объектов коммерческой недвижимости для себя компаниями с госучастием.
Наибольшая доля, 27% от общего объема инвестиций в коммерческую недвижимость, приходится на сегмент офисов, что объяснимо высокой доходностью. Ставка капитализации в этом сегменте недвижимости последние 20 лет колеблется между 8 и 13%. Сейчас коридор доходности составляет от 10,5 до 12,5%.
Эксперты фиксируют дефицит качественного предложения. По данным CORE.XP, в перспективе пяти лет к вводу запланировано порядка 5 млн кв. метров. Пик пополнения экспозиции (1,5 млн кв. метров офисов) ожидается в 2025 году. Последний раз подобные показатели фиксировались 10 лет назад.
Однако уже сейчас в ожидаемом к вводу в эксплуатацию объеме реализовано порядка 80%, уточняет прогноз Кермен Мастиев. «Если раньше анонс строительства подобного масштаба становился сигналом к росту вакансии, то сегодня ситуация иная, —— Фактически к моменту завершения строительства практически все квадратные метры будут находиться в собственности покупателей – инвесторов и конечных пользователей», – пояснил эксперт.
Спикер MR Group заострил внимание еще на одной особенности реализации офисной недвижимости. Инвесторы, как правило, покупают на старте проекта, и число таких сделок составляет от 50 до 80% в общей структуре продаж.
«Доходность у высококлассных объектов высокая: в среднем за срок строительства стоимость вырастает от 30 до 50%. На конечной стадии строительства, как правило, сегодня приходят компании, которые столкнулись с проблемой аренды и покупают офисы для собственного размещения», – отметил Кермен Мастиев.
В проектировании объектов эксперты сессии отметили важность коллаборации лучших экспертиз архитекторов и девелоперов для формирования устойчивой городской среды. Эффективность этого взаимодействия находит прямое отражение в реализации ESG-повестки, где отраслевым экостандартом является «Клевер».