По итогам девяти месяцев нынешнего года запуски новых проектов выросли на 10% по сравнению с прошлым годом и составили 35,2 млн кв. м, сообщил гендиректор ДОМ.РФ Виталий Мутко.
“В третьем квартале застройщики продолжали активно наращивать портфель жилищного строительства, несмотря на завершение массовой льготной ипотеки. В июле – сентябре на рынок выведено 12 млн кв. м новых проектов – практически на уровне высокого II квартала и больше, чем в том же квартале в 2021-2023 годах”, – отметил Мутко.
Уже подготовленные проекты девелоперам выгоднее запустить, чем приостановить
При этом география жилищного строительства смещается в регионы. Так, наибольший рост запусков в третьем квартале наблюдался в Дальневосточном (рост на 21% за квартал, до 1,1 млн кв. м), Приволжском (рост на 13%, до 2,3 млн кв. м) и Северо-Кавказском (на 7%, до 0,6 млн кв. м) федеральных округах. В Москве за квартал застройщики запустили проектов на 1,33 млн кв. м (на 1% больше, чем в предыдущем квартале), в Санкт-Петербурге – 0,32 млн кв. м (на 18% больше).
Между тем в перспективе число новых проектов начнет сокращаться. “Меньше стали начинать новых проектов. Вот это нас беспокоит. Потому что это действительно отразится на вводе через 2-3 года. А с вводом 2024-2025 годов проблем вообще не вижу”, – отмечал в середине сентября вице-премьер Марат Хуснуллин.
“Сегодня мы фиксируем снижение объемов темпов запуска новых проектов. Это, конечно, повлияет на показатели ввода следующего периода при цикле стройки 2,5-3 года”, – сказал замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин на XI Международном строительном форуме 100+ Technobuild. При этом в 2025-м и даже первом квартале 2026 года ввод многоквартирного жилья благодаря “громадному заделу”, сформированному в последние три года, будет большим. За первые полгода нынешнего года было выдано большое количество разрешений на строительство, отметил замминистра. Однако в целом по 2024 году и в начале 2025 года будет снижение по темпам запуска, считает Стасишин. “Но все равно эти проекты запустятся после того, как стабилизируется ситуация с ключевой ставкой, и будут закончены к 2030-му”, – сказал он.
В 2020-2022 годах на фоне высокого спроса девелоперы активно занимались подготовкой новых проектов, в том числе за счет кредитов на финансирование предпроектной стадии, которые обычно выдаются по плавающей ставке, отмечают в ДОМ.РФ. Поэтому застройщикам сейчас экономически выгоднее запустить продажи по таким объектам, чтобы снизить ставку по проектному финансированию. Дальнейшие же планы девелоперы уже корректируют.
Из-за сложившихся обстоятельств на рынке многие компании будут пересматривать свои планы по запуску новых проектов и стартовать преимущественно с высокорентабельными объектами, говорит управляющий партнер компании Unikey Айгуль Юсупова. Так, в компании принято решение приостановить покупку новых площадок и отложить на ближайшие полтора года запуск одного из пяти объектов на Дальнем Востоке с рентабельностью ниже, чем по остальным проектам. Многие девелоперы рассматривали бридж-финансирование (короткие кредиты на покупку земли под застройку) как один из инструментов для старта новых и развития уже существующих проектов, говорит Юсупова. Но после значительного повышения ключевой ставки и удорожания кредитов такая стратегия становится нецелесообразной. Темпы реализации уже существующих проектов и планы продаж девелоперы также будут корректировать – до момента появления новых льготных программ и снижения ставки. Чтобы не ухудшать финансовые модели по новым объектам, будут пересматриваться и сроки строительства и ввода в эксплуатацию – например, разделение на несколько очередей.
Сегодня многие девелоперы сталкиваются с трудностями в прогнозировании спроса и активно пересматривают свои планы по запуску новых проектов, говорит замруководителя управления по проектированию и продукту ГК “ТОЧНО” Виктор Егоров. Многие компании выбирают более консервативный подход, пересматривают свои портфели, могут отменять или откладывать запуск жилых комплексов, могут временно заморозить старт новых площадок, которые имеют более высокие риски с экономической точки зрения.
Снижение запуска новых проектов жилья связано не только с экономической ситуацией, но и с пересмотром законодательных норм, отмечает совладелец “Группы Родина” Владимир Щекин. В частности, с ужесточением требований к минимальной площади квартир в некоторых регионах, к облику фасадов.
В сложной ситуации застройщики будут вынуждены поставить на паузу вывод новых проектов, стимулировать же спрос за счет существенного снижения цен у девелоперов нет возможностей ввиду возросших затрат на строительство, отмечает коммерческий директор Tekta Group Елизавета Севастьянова.
Об отмене льготной ипотеки говорили на протяжении года, поэтому девелоперское сообщество было готово к изменениям спроса, говорит заместитель гендиректора по стратегии и инвестициям “ОМ Девелопмент” Петр Барсуков. Соответственно, корректировались сроки выхода и объемы в новых проектах. По уже запущенным проектам сильное изменение сроков или даже заморозка маловероятны, поскольку они финансируются через эскроу-счета, и за графиками следит банк, добавляет он. “К сожалению, в отрасли пока не сложились устойчивые долгосрочные правила, что и приводит к таким ситуациям. Мы надеемся, что они будут сформулированы. Это позволит отрасли динамично развиваться в горизонте минимум 3-5 лет”, – говорит Барсуков.
При всем том, по мнению Стасишина, основная задача – рост обеспечения населения жильем – с учетом перевыполнения показателей прошлых лет и хорошего темпа строительства 2024 года, ввода 2025 года будет выполнена. “Наша главная задача сегодня – это обеспечить граддокументацию, полностью подготовленную для того, чтобы застройщики, муниципалитеты, регионы могли моментально ввести в оборот тот объем, по сути, отложенного предложения, который будет, – считает Стасишин. – Потому что все строительство циклично. Но даже если мы увидим некую корректировку 2026-2027 годов, в целом мы выполним поставленные президентом задачи по обеспечению 33 метрами на человека к 2030 году”.