Не сказать, что это прямо-таки массовое явление, таких запросов ипотечным брокерам поступает не больше пары на сотню, говорит директор компании “Жилфонд” Александр Чернокульский. Но в ситуации, когда рыночная ипотека выдается под 21-22% годовых, а льготная – под 6%, и переплата за один и тот же объект может в итоге быть на несколько миллионов рублей выше, поиск варианта оформления ипотеки на “донора” кажется вполне логичным, говорит он.
Этот тренд набирает обороты с прошлого года, с момента повышения ключевой ставки, говорит руководитель агентства недвижимости “PRO ОБМЕН” Екатерина Никитина. Истории, когда родственники или знакомые пытаются за счет семей, подходящих под условия “Семейной ипотеки”, решить свой жилищный вопрос, сэкономив благодаря льготной ставке, сегодня встречаются нередко. И в условиях огромного разрыва между рыночными ставками и ставками по льготной программе таких случаев становится только больше.
Подобные истории формата “ипотечных доноров” на российском рынке жилья уже случались, отмечает она. “Например, лет 20-25 назад, когда только формировался ипотечный рынок, для заемщиков было очень много различных заградительных условий. В частности, кредиты на покупку жилья не давали людям, которые не работали официально. В итоге они, чтобы приобрести квартиру, брали ипотеку на своих родственников или знакомых”, – рассказывает Никитина. К сожалению, многие истории заканчивались печально: в тот период было много моментов, когда покупатели не справлялись с обслуживанием кредита, возникали просрочки, и у большого количества людей была испорчена кредитная история.
В этой ситуации есть риски для обеих сторон, отмечает Елена Санникова, эксперт по ипотечному кредитованию “ИНКОМ-Недвижимость”. Основной риск для “донора”, соответствующего “Семейной ипотеке” – невозможность в дальнейшем взять кредит по данной программе в собственных интересах. Поскольку льготный кредит на жилье сейчас можно взять лишь один раз (за редким исключением – например, если родился еще один ребенок), то, выступая в качестве “ипотечного донора”, клиент-созаемщик считается уже использовавшим это право. Риски для заемщика, привлекающего “ипотечного донора” – обязательное наделение “созаемщика” долей (пусть даже минимальной) приобретаемой недвижимости и сложности, которые могут быть связаны с этим позже.
Брать ипотеку на другого человека – в принципе рискованная затея, считает Чернокульский. “Донор”, на которого оформлена ипотека или который стал созаемщиком, может остаться с непогашенным кредитом на руках, если “реципиент” лишится возможности своевременно вносить платежи. Обязательство перед банком в этом случае никуда не денется, и к сожалению, не всегда продажа залоговой квартиры по рыночной цене закрывает расходы по кредиту, это тоже необходимо учитывать, подчеркивает эксперт. “Кроме того, несоблюдение требований договора или использование льготы с нарушением может привести к тому, что льготный кредит превратиться в обычный: вы лишитесь субсидии, и ипотека будет переоформлена в одностороннем порядке по рыночной ставке на момент принятия такого решения, – говорит Чернокульский. – Наши брокеры подчеркивают, что и в обычной ситуации, и в прибегании к “донорским” схемам важно крайне внимательно отнестись к соблюдению всех условий – и договора с банком, и условий предоставления субсидий по льготной программе”.
Между тем каких-то расхождений с законодательством у таких “донорских отношений” нет, говорит Чернокульский. Но всегда стоит помнить, отмечает он, что ЦБ сейчас крайне внимательно относится к реализации льготных ипотечных программ, решения по ужесточению денежно-кредитной политики принимаются быстро и бывают достаточно жесткими. Так что ситуация может измениться, особенно если такое “донорство” будет носить массовый характер. “Льготная ипотека, в конце концов, нужна для того, чтобы адресно помогать с решением жилищных вопросов тем категориям граждан, которым помощь действительно нужна”, – говорит он.
Риелторы отмечают, что “донорские” схемы интересуют людей только в рамках “Семейной ипотеки”. По другим льготным программам такие ситуации не встречаются.
“Я никому не рекомендую использовать “ипотечного донора” для покупки квартиры, так как подобная схема несет большие риски для обеих сторон, – говорит Никитина. – Каждый рискует оказаться в не очень приятной ситуации, если его партнер поведет себя в будущем не так, как договорились”. Покупатель жилья должен понимать, что в такой сделке объект недвижимости полностью или частично оформляется на человека, который подходит под условия льготной программы. Де-юре тот, кто выплачивает кредит, не будет полноценным собственником жилья. Соответственно, он должен надеяться, что в будущем его родственник или знакомый без проблем переоформит на него квартиру.
Семья, которая соглашается взять на себя “Семейную ипотеку” для покупки жилья родственнику или другу, также рискует. “Ведь если человек идет на такую схему, то, скорее всего, из-за своих ограниченных финансовых возможностей. Соответственно, если в какой-то момент он перестанет платить, то что они будут делать, как выходить из этой истории? А любая просрочка платежа будет портить кредитную историю номинального собственника. Если кредит не будет погашен или будет погашен с проблемами, то из-за этого в будущем можно будет не получить кредит, который потребуется на собственные нужды”, – говорит Никитина.
Если уж соглашаться на “донорство” по “Семейной ипотеке”, то должны быть подписаны какие-то соглашения, которые в течение длительного срока должны будут соблюдать стороны, советует Никитина. Возможно, через договоры займа либо еще каким-то образом. Погашать такой кредит лучше как можно быстрее, не затягивать с этим на полный срок в 25-30 лет. Это позволит побыстрее перевести квартиру уже в собственность настоящего покупателя.
“Единственным безобидным вариантом схемы с “ипотечными донорами” являются случаи, когда более обеспеченные родители приобретают квартиры своим детям, молодой семье, – считает Никитина. – Тогда жилье оформляется на детей, а выплачивают кредит родители. По логике, они бы и так оплачивали ипотеку, но теперь смогут приобрести жилье для своих детей на более выгодных условиях за счет низкой ставки по “Семейной ипотеке”.