Масштабные программы льготной ипотеки в России привели к росту цен на новостройки и дисбалансу на рынке недвижимости как минимум в 11 регионах, говорится в отчете Счетной палаты об использовании средств бюджета на четыре программы господдержки — общую льготную ипотеку, семейную, дальневосточную и IT-ипотеку — в 2021–2023 годах (документ есть у РБК).
Аудиторы выявили взаимосвязь между реализацией программ поддержки и увеличением цен на жилье на первичном рынке: снижение средневзвешенной ставки по ипотеке на новостройки на 1 процентный пункт соответствует росту реальной стоимости такой недвижимости на 0,9–2%.
Расширение льготных программ ипотеки пришлось на 2020–2023 годы, и тогда же рост цен на первичном рынке недвижимости ускорился — до 26% в 2021 году и до 21% в 2022 году.
Как отмечается в материалах Счетной палаты, опция получения льготного кредита повысила спрос на жилье, хотя возможности «оперативно нарастить объемы строительства» отсутствовали, и это привело не только к росту цен на новостройки, но и к расхождению цен на строящееся и готовое жилье. В отдельных регионах ценовой разрыв находится в диапазоне 30–60%. Среди них:
- Астраханская область;
- Забайкальский край;
- Кировская область;
- Ленинградская область;
- Магаданская область;
- Московская область;
- Орловская область;
- Пензенская область;
- Республика Карелия;
- Свердловская область;
- Челябинская область.
На проблему разрыва цен между первичным и вторичным рынком недвижимости ранее обращал внимание Банк России. Этот фактор регулятор квалифицировал как один из признаков нарастающего «пузыря» на рынке недвижимости.
Как отмечает Счетная палата, в 2021–2022 годах каждый третий ипотечный кредит оформлялся по льготным программам, а в 2023 году — практически каждый второй. Но рост цен на недвижимость подогрели не только сами программы поддержки.
Одна из причин — распространившаяся на пике кризиса 2022 года опция «льготной ипотеки от застройщика».
«В рамках таких программ банк предоставлял заемщику ипотечный кредит по экстремально низкой ставке (вплоть до 0,01% годовых), а цена квартиры оказывалась выше на 20–30% (эта разница частично выплачивалась застройщиком банку в качестве компенсации). Программы «льготной ипотеки от застройщика» комбинировались с государственными программами льготной ипотеки. Эти программы искажали ситуацию на рынке недвижимости», — указывают аудиторы.
В качестве важного фактора роста цен на жилье в отдельных регионах они также называют увеличение реальных доходов населения и средних зарплат.
«Рост реальных средних зарплат в регионе на 1% соответствует росту средних цен на жилье на первичном рынке примерно на 0,7% в течение двух кварталов», — говорится в отчете.
Ускоренный рост цен на жилье был одним из аргументов в пользу сворачивания масштабных программ льготной ипотеки. В итоге программа, позволяющая взять кредит на строящееся жилье под 8%, завершилась 1 июля этого года. Семейная ипотека продлена до 2030 года, но с изменившимися условиями. Правительство также скорректировало доступ граждан к IT-ипотеке.
В каких регионах россияне активнее всего брали льготную ипотеку
- По данным Счетной палаты, наибольшую долю в выдачах льготных ипотечных кредитов занимают четыре региона — Москва, Санкт-Петербург, Московская область и Краснодарский край. На каждый из них пришлось более 6,5% от всей предоставленной ипотеки с господдержкой по количеству договоров и объему ссуд. В сегменте индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в лидерах, помимо Московской области и Краснодарского края, оказались Башкирия и Татарстан (более 5,5% кредитов по ИЖС на каждый субъект).
- Наименьшее количество льготных ипотечных кредитов, выданных на душу населения, зафиксировано в Мурманской области, Дагестане, Ингушетии и Чечне.
- Три региона России — Ленинградская, Калужская и Тульская области — оказались популярны у желающих оформить сельскую ипотеку. В этих субъектах зафиксирована наибольшая средняя площадь приобретаемого жилья (114 кв. м против средних по программе 100 кв. м).
Сколько государство потратило на поддержку льготной ипотеки
По данным Счетной палаты, за 2021–2023 годы на финансирование льготных ипотечных программ было выделено 568,1 млрд руб. В 2024 году расходы оцениваются в 541,1 млрд руб., а на 2025–2026 годы — еще в 492,3 млрд руб.
За отчетный период объем бюджетных субсидий, выделенных на льготную ипотеку, стабильно превышал плановые показатели, констатировала Счетная палата. В 2021 году превышение составило 42,6%, в 2022 году — 177,8%, а в 2023 году — 47,4%.
Аудиторы связывают это с пересмотром некоторых условий программ, а также с резким увеличением ключевой ставки Банка России — одного из параметров формулы расчета компенсаций банкам из бюджета за выдачу льготной ипотеки. Впрочем, рост бюджетных расходов на льготную ипотеку «сопровождался в ряде случаев улучшением запланированных результатов» по программам, считают в Счетной палате. Например, с 1 января 2021 года по 1 октября 2023 года семейную ипотеку оформили 615,1 тыс. семей, хотя плановое значение на конец 2025 года составляло 410,4 тыс. семей. Число россиян с льготной ипотекой под 8% на конец 2023 года составило 1,39 млн человек против плановых 1,07 млн.