С 1 октября аномально изменятся цены на вторичную недвижимость: сколько будут стоить квартиры

Весной и летом продавцы вторичной недвижимости были обеспокоены началом тренда на снижение цен. Многие даже снимали жильё с продажи. Собственники начинали сдавать квартиры, чтобы переждать непростые, с их точки зрения, времена. Они надеялись дождаться роста спроса осенью, а вместе с ним и повышения цен. Покупатели же, наоборот, надеялись на дальнейшее снижение цены. Для этого действительно были все основания. Тем не менее с наступлением осени стало понятно, что в полной мере ожидания не оправдались ни у продавцов, ни у покупателей. В какой-то степени ситуацию можно назвать аномальной.

Несмотря на стабильно слабый спрос, цены на вторичном рынке не снижаются. Так, по данным аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость», в старой Москве средняя цена квадратного метра с июля не изменилась — и сейчас находится на уровне 285,1 тысячи рублей. Это на 3% больше, чем в тот же период 2023 года.

На вторичном рынке Новой Москвы похожая динамика. С июля медианная цена квадратного метра там остаётся стабильной и составляет 206,6 тысячи рублей. За год цена выросла на 1,4%. В Подмосковье квадратный метр стоит в среднем 142,1 тысячи рублей. Это на 0,2% меньше, чем было в июле, и на 1,4% больше, чем в августе-сентябре 2023 года.

Ситуацию на вторичном рынке отягощает также высокая ключевая ставка Центробанка. Кредиты, в том числе и ипотека, становятся всё дороже. 13 сентября ЦБ ещё раз поднял ключевую ставку. На этот раз до 19% годовых.

— Рыночная ипотека уже слишком дорогая, и скорого её удешевления ждать не стоит. На вторичном рынке остаются те продавцы и покупатели, кому необходимо решить жилищный вопрос. Преимущественно за счёт альтернативных сделок, когда человек продаёт одну квартиру и на вырученные деньги приобретает другую. Если необходима доплата, то сумма заёмных средств не такая уж большая — около 2–3 млн рублей. Всё лето спрос был примерно на 20–25% ниже, чем в тот же период прошлого года. Невысоким он останется и в сентябре, — пояснил директор направления «Вторичный рынок» «ИНКОМ-Недвижимости» Сергей Шлома.

В условиях высоких рыночных ипотечных ставок, которые в среднем составляют 19,6% и достигают максимальной отметки 24,2%, рынок вторичного жилья продолжает стагнировать. Медианная цена квадратного метра недвижимости от собственников практически не меняется. В то же время накапливается предложение. За август число вторичных лотов в продаже увеличилось на 2,5% в среднем по всем городам-миллионникам. Такие цифры привёл коммерческий директор «Яндекс Недвижимости» Евгений Белокуров.

— Мы предполагаем, что в октябре наметившийся тренд сохранится. Для вторичной недвижимости изменение ключевой ставки и последующий рост рыночных ипотечных ставок оказывается более существенным, чем для новостроек, где действуют льготные программы, а также спецпредложения от застройщиков (траншевая ипотека, рассрочка, скидки на выделенный пул квартир и прочее), удерживающие часть аудитории, — добавил Евгений Белокуров.

В августе количество сделок на рынке вторичной недвижимости Москвы сократилось в среднем на 15% по сравнению с июлем 2024 года и на 40% по сравнению с августом 2023 года. При этом цены всё равно росли — в среднем на 0,2% процента в зависимости от объекта. Такую статистику озвучил коммерческий директор «Сбермаркетинга» Евгений Решетников.

В регионах, по его словам, ситуация схожая: спрос падает, а цены индексируются в пределах 1%. Сказывается рост цен на материалы и подрядные работы, изменение ключевой ставки ЦБ. Застройщики не снижают цены на первичном рынке, а частные продавцы — на вторичном.

— Сейчас мы имеем выраженный перекос предложения из продажи в сторону аренды — и такая тенденция вряд ли изменится в ближайшее время, — добавил Евгений Решетников.

Как правило, рынок недвижимости активизируется с октября. Но в этом году никакого оживления не будет. Такой прогноз сделал эксперт рынка недвижимости, автор Telegram-канала «Экономизм» Алексей Кричевский. Проблема в падении спроса. Соответственно, сейчас нет ни одного повода для роста цен. И такая ситуация сохранится как минимум полгода. Особенно с учётом того, что в октябре ключевая ставка может ещё подняться, что приведёт к подорожанию кредитов в целом и ипотеки в частности. Этот прогноз актуален в первую очередь для квартир в эконом-сегменте. Недвижимость бизнес-класса и выше может дорожать, так как там покупки идут без кредитов. Соответственно, эти квартиры могут дорожать в пределах инфляции.

Ценовая стагнация обусловлена медленным пополнением предложения и недостатком ликвидных объектов. Но важную роль сегодня играет инфляция — и именно она будет оказывать значительное влияние на рынок недвижимости.

— В условиях повсеместного подорожания вряд ли найдётся товар, который будет дешеветь. И сегодня всё меньше оснований полагать, что высокие ипотечные ставки будут компенсироваться снижением цен на жильё. При этом предпосылок для существенного подорожания тоже нет: спрос низкий, ипотека дорогая. И хотя по расписанию у нас в сентябре-октябре высокий сезон, всплеска спроса в отсутствие ипотеки не будет, — считает Сергей Шлома.

Он отметил, что до конца года какие-то радикальные изменения во вторичном сегменте тоже маловероятны. Поэтому, скорее всего, в ближайшей перспективе участники вторичного рынка продолжат решать квартирные вопросы с помощью альтернативных сделок.

— Тем не менее какой-то «великой депрессии» на рынке мы не наблюдаем. Люди нуждаются в жилье, поэтому покупатели есть и будут, — добавил Сергей Шлома.

В октябре рынок вторичной недвижимости продолжит адаптироваться под существующие реалии. Некоторые собственники пересмотрят цену и, возможно, пойдут на снижение, будут охотней идти на торг, предлагать дисконты выше стандартных 3–5%. Такой прогноз сделал Евгений Белокуров.

— Мы предполагаем, что скидки от продавцов, которые не готовы долго ждать покупателя и хотят реализовать объект быстрее в силу каких-либо жизненных обстоятельств, всё чаще будут достигать 15–25%. Те собственники, что не торопятся с продажей, не хотят снижать цену и готовы ждать до момента изменения условий ипотечного кредитования и возобновления активного спроса, могут переориентироваться на долгосрочную аренду. Такой тренд существует уже и сегодня. В дальнейшем мы предполагаем, что он только продолжит набирать обороты, — считает Евгений Белокуров.

По его мнению, интерес к готовым квартирам снизится в первую очередь среди покупателей, использующих заёмные средства. Они временно отложат выбор собственного жилья, будут копить необходимую сумму на ипотеку и при этом снимать квартиру. Конечно, будут и те, кто не хочет откладывать покупку собственной квартиры. Чтобы снизить ипотечный платёж, они могут переориентироваться на другие локации в городе. Например, рассматривать спальные районы дальше от центра или и вовсе в области.

Евгений Решетников считает, что цены зафиксируются или будут находиться в диапазоне 0,1–0,5%. Падение спроса компенсирует снижение предложения и перекос в сторону аренды. Эта ситуация коснётся всех сегментов квартир, кроме элитного и самого бюджетного.

Элитный сегмент наименее эластичен — очень специфическая и небольшая ЦА с хорошим доходом. Недорогие студии и однокомнатные квартиры всегда дорожают и быстро «вымываются» с рынка. Особенно в Москве, где с августа этого года больше нельзя строить дома со студиями меньше 28 квадратных метров.

Вторичный сегмент ИЖС зафиксирует цены в ожидании самого «опасного» для покупателя периода — осени. Именно тогда будут появляться особенно «демпинговые» вторичные объекты, которые будут привлекать аудиторию. Однако стоит помнить: в холодное время года, а особенно зимой, проверить качество объекта очень сложно. Об этом рассказал владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.

— Если для квартиры это не столь важно, там важнее юридические вопросы, то дом на вторичном рынке может таить массу опасностей. От изъянов в конструктиве, которые поправимы, до фатальных ошибок, из-за которых дом придётся снести. Естественно, нечестный продавец не хочет этого делать, а горит желанием продать дом и скрыть проблему, — добавил Максим Лазовский.

Он пояснил, что ИЖС на 90% зависит от семейной ипотечной программы. Поэтому вторичный сегмент интересует людей с наличными средствами или альтернативой. С другой стороны, на него не так сильно влияет индексация цен на материалы и работы. В целом значительных изменений цены продаж в октябре не предвидится.