Аналитики АКРА просчитали два возможных сценария рынка недвижимости на ближайшее время. Продолжительность периода охлаждения рынка будет зависеть от скорости понижения ипотечных ставок и изменения условий сохраняющихся льготных программ. В умеренно консервативном сценарии, по их мнению, сокращение спроса не превысит 20% и будет длиться от года до полутора лет, что приведет к временному замедлению темпов ввода жилья и продаж, после чего рынок относительно быстро восстановится и начнет расти. Этот сценарий предполагает сохранение доступности проектного финансирования. Банкам, возможно, придется повысить стоимость кредитования из-за замедления рыночной активности и умеренного роста сопутствующих рисков, а также рассмотреть сценарии снижения допустимой степени обеспечения текущей проектно-финансовой задолженности (ПФЗ) во избежание существенных изменений сроков ввода новых объектов.
В пессимистическом сценарии, предусматривающем неизменность текущего уровня банковских ставок на период свыше двух лет и еще более значительное ужесточение условий по оставшимся льготным программам, возникает риск более существенного замедления рынка, после которого восстановление потребует больше времени и ресурсов. Слабый прирост средств на счетах эскроу в течение длительного периода может привести к ограничению доступности проектного финансирования (с точки зрения стоимости и объема доступных лимитов) и, как следствие, к снижению темпов ввода жилья, уменьшению количества новых проектов и даже заморозке отдельных объектов, уже находящихся в стадии строительства, отмечают эксперты АКРА.
Одним из главных факторов, рассматриваемых участниками рынка в качестве стабилизирующего, является цена за квадратный метр. Поэтому, по их мнению, ожидать ее коррекции можно только тогда, когда все остальные возможности, имеющиеся в распоряжении банков и застройщиков, будут исчерпаны.
Сейчас, отмечают аналитики, практически все проекты в сфере жилищного строительства осуществляются с привлечением банковского проектного финансирования. Реализация ряда сценариев замедления темпов роста первичного рынка недвижимости и, как следствие, строительной отрасли в целом, может привести как к снижению доступности новых кредитных средств, так и к необходимости рефинансирования уже существующих обязательств.
В связи с этим, считают эксперты, целесообразно рассмотреть возможности диверсификации источников финансирования как для застройщиков, так и для их кредиторов. Например, для финансирования проектов или рефинансирования ПФЗ могут использоваться инструменты проектного и структурированного финансирования, обеспеченные проектными активами или поступлениями по будущим продажам. Застройщики смогут снизить объем банковского долга или привлечь дополнительное финансирование, выпуская проектные облигации в форме облигаций с залоговым обеспечением с баланса специализированного финансового общества или специализированного общества проектного финансирования.
Банки, в свою очередь, могут использовать эти инструменты для высвобождения капитала и рефинансирования собственного кредитного портфеля через уступку прав требования по кредиту или портфелю кредитов специализированному обществу, которое выпустит под них облигации. Преимущество рассматриваемых инструментов заключается в возможности гибкой настройки графика выплат инвесторам в зависимости от коммерческих и рисковых характеристик и показателей конкретного проекта или пула проектов. Преимуществом для инвесторов является обеспеченность и прозрачность условий выпуска, поскольку подобные сделки означают переход непубличных неликвидных активов (кредитов) в публичную плоскость с понятными рисковыми характеристиками, подтверждаемыми кредитными рейтингами.
Инструменты проектного и структурированного финансирования могут использоваться и в целях реализации мер государственной поддержки, которая может осуществляться как напрямую государством, так и уполномоченными агентами или институтами развития и иметь различные формы. Это могут быть целевая программа покупки инструментов проектного и структурированного финансирования на рыночных или льготных условиях, субсидирование купонной ставки для внешних инвесторов, предоставление гарантий исполнения обязательств и так далее.
АКРА полагает, что развитие механизмов проектного и структурированного финансирования не только позволит диверсифицировать источники долгосрочного финансирования строительной отрасли, но и обеспечит перераспределение рисков между банковским, финансовым и государственным секторами, а также будет способствовать преодолению последствий возможной реализации стрессовых сценариев на рынке недвижимости.