Трансформация управления МКД была одним из вопросов на совместном заседании комитета Госдумы и комиссии Госсовета по строительству, ЖКХ и городской среде в декабре прошлого года, говорит председатель Комитета Госдумы Сергей Пахомов. После чего был проведен анализ нынешней ситуации в этой сфере.
Сейчас есть три способа управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками, управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным кооперативом и управление управляющей организацией (УО).
По данным ГИС ЖКХ, как отмечается в докладе, лишь 66% многоквартирных домов в России управляются профессиональными участниками рынка. Отмечаются неразвитость института заказчиков работ и услуг в лице собственников помещений и ТСЖ, недостаточная эффективность деятельности УО, низкий уровень цифровизации, сложности с определением УО муниципалитетами, если ни одна компания не пожелала взять его в управление.
Существует ряд “вызовов” в сфере управления жилищным фондом, говорится в докладе. Это дисбаланс прав и обязанностей управляющих, ресурсоснабжающих организаций и жителей.Зарегулированность принятия и реализации решений жителями, отсутствие простых и доступных сервисов для этого. Отмечается недостаточная эффективность УО из-за недостатков применяемых методов ценового регулирования, отсутствие у них мотивации к снижению затрат, повышению энергоэффективности и внедрению новых технологий. Не урегулировано управление общим имуществом в загородных поселках или в многоквартирном доме, который входит в комплекс МКД. Органы госжилнадзора действуют неэффективно, считают авторы исследования, а система государственного учета технического состояния МКД отсутствует.
Существующие правила перестали быть эффективным инструментом регулирования работы обслуживающих жилой фонд организаций, а органы госжилнадзора трансформировались из контрольно-надзорных в административные, говорит Пахомов. Нынешняя система управления жилфондом не отвечает потребностям граждан, участников рынка и государства. “Созданная в своё время система управляющих МКД организаций и механизм лицензирования принесли ожидаемые результаты, первичный порядок по отношению к нулевым годам наведён. Но сегодня лицензирование не является панацеей для получения услуг надлежащего качества, – говорит он. – Условия работы для добросовестных и недобросовестных компаний одинаковые, при этом первые с достаточно высоким риском инвестируют в повышение качества обслуживания”.
Рабочая группа при думском комитете с участием экспертов отрасли разработала возможные сценарии трансформации системы управления МКД. Первый вариант – “Консервативный”, он предполагает сохранение системы лицензирования управляющих организаций с точечным изменением регулирования в части перераспределения полномочий между органами власти и ужесточения лицензионных требований. В частности, предусматривается разгрузка госжилинспекции (ГЖИ) от “административно-бумажных” функций, отмечает Пахомов.
Второй сценарий – “Прогрессивный”, которым предусматривается переход на обязательное саморегулирование управляющих организаций. Большинство полномочий в сфере контроля и надзора предполагается передать в саморегулируемые организации (СРО), одновременно установив государственный контроль и надзор за СРО, в том числе включением чиновников в их органы управления. В каждом регионе будет действовать одна СРО, также предполагается создание Национального объединения таких СРО. “Опыт саморегулирования в других отраслях показывает разные результаты. Скажем так, есть очень хорошие примеры, и если взять их за основу, то конструкция даст необходимый результат”, – отмечает Пахомов.
Третий вариант – “Альтернативный”. Это переход к институту региональных операторов управления жилищным фондом. Предполагается передать рынок управления жилищным фондом государству, упразднить институт управляющих организаций и ввести институт эксплуатирующих организаций, которые будут проходить процедуру аккредитации у регионального оператора. При этом есть высокие риски монополизации рынка, снижения инвестиционной привлекательности сферы управления МКД, а также существенного увеличения нагрузки на бюджетную систему.
“Каким бы путём мы не пошли, необходимо пересматривать функции ГЖИ, – говорит Пахомов. – ГЖИ должна контролировать исполнение закона в данной сфере всеми ее участниками – УО, ресурсниками, муниципалитетами, жителями – и обеспечивать контроль за сохранностью и техническим состоянием жилищного фонда. И только! Что, кстати, ничуть не помешает ГЖИ остаться институтом защиты базовых прав граждан на комфортное жильё”.
Наиболее предпочтительным назван “Прогрессивный” сценарий. Эксперты отмечают, что положительный опыт саморегулирования оценочной, аудиторской, антикризисной деятельности подтверждает эффективность этого варианта.
В пресс-службе Минстроя отметили, что предложения по реформе управления МКД будут рассмотрены в установленном порядке. “Вопросы жилищно-коммунального хозяйства являются наиболее чувствительными и важными для граждан страны, поэтому такие инициативы нуждаются в детальном рассмотрении и анализе с участием заинтересованных профессиональных и общественных организаций”, – прокомментировали в пресс-службе.
Представляется, что система обязательного саморегулирования является более комплексным и гибким механизмом, а модель управления, основанная на ней, может стать более эффективной, в частности, за счет более широкого спектра механизмов и инструментов в отличие от системы государственного лицензирования, считает первый заместитель исполнительного директора ассоциации “Совет ЖКХ” Ольга Сердюк. Переход на систему саморегулирования, помимо прочего, обеспечит сокращение бюджетных расходов на деятельность контрольно-надзорных органов в сфере жилищно-коммунального хозяйства. А УО будет проще установить экономически обоснованную плату за жилищные услуги. В рамках работы СРО можно будет найти консенсус между потребителями и предпринимателями, считает эксперт.
Данная модель учитывает вопрос борьбы с конкуренцией в системе саморегулирования через принцип региональной монополии, говорит член комитета “Деловой России” по строительству Владимир Прохоров. Одна СРО отвечает за конкретную территориальную единицу. Этот же принцип позволит точнее оценивать расходы УО, учитывая цены на услуги и материалы в конкретном регионе, а не в целом по России.
Анализ ситуации на каждом рынке, где был совершен переход на систему саморегулирования, показывает достижение ключевых задач, отмечает председатель комитета “Опоры России” по строительству Марк Геллер. Это уход с рынка непрофессиональных и недобросовестных игроков, повышение качества работ и услуг в связи с появлением контроля соответствия организации квалификационным требованиям, а также с внедрением контроля деятельности со стороны профессиональных участников рынка.
“Консервативный” сценарий позволяет сохранить текущие механизмы контроля. Вместе с этим дальнейшее бессистемное ужесточение лицензионных требований может привести к сокращению числа участников рынка, рассуждает заместитель коммерческого директора Doma.ai Олеся Лещенко. Без повышения эффективности досудебного обжалования решений ГЖИ этот сценарий негативно повлияет на конкуренцию и качество предоставляемых услуг.
“Прогрессивный” сценарий, по ее мнению, потребует значительных изменений в организационной структуре управления, так как большинство функций контроля и надзора будут переданы Национальному объединению и региональным саморегулируемым организациям. “Введение регионального принципа “один регион – одно СРО” вызывает опасения из-за рисков ограничения конкуренции, – говорит Лещенко. – Кроме того, вырастут расходы управляющих организаций, поскольку новым бременем станут необходимые для оплаты вступительные и членские взносы, а также взносы в компенсационные фонды СРО. Вследствие этого вырастут и расходы собственников жилья. Также компаниям придётся нести расходы, чтобы соответствовать стандартам технического регулирования, применение которых в консервативном сценарии является добровольным”.
Альтернативный же сценарий приведет к монополизации рынка и, как следствие, к снижению качества предоставляемых услуг из-за отсутствия конкуренции, считает эксперт.
“Перечисленные сценарии, во-первых, существенно сужают возможности владельцев жилья. Это касается выбора способов управления домом и управляющих организаций, – говорит Лещенко. – Во-вторых, концепции не содержат системных предложений по дальнейшему развитию таких способов управления жильём как ТСЖ или жилищный кооператив. На мой взгляд, самым разумным было бы рассмотреть возможность реализации гибридного сценария: поэтапного внедрения обязательного саморегулирования с передачей какой-то части функций ГЖИ в СРО по соглашениям. Закон позволяет сделать это и сегодня, поэтому такая реформа могла бы пройти максимально безболезненно для всех участников отношений: не только для бизнеса и региональных властей, но и для основных заказчиков услуг – граждан. Гибридный сценарий не предполагает ни ценовых шоков, ни законодательных потрясений. При этом уровень цифровизации отрасли ЖКХ позволяет организовать всесторонний мониторинг отрасли, чтобы в скором времени вновь вернуться к вопросу о возможном отказе от лицензирования управления жильём”.
Острые вопросы обеспечения надлежащего содержания многоквартирных домов в России не теряют свою актуальность на протяжении уже многих десятилетий, говорит профессор Высшей школы экономики Сергей Сиваев. Ни принятие в 2004 году Жилищного кодекса, ни введение в 2014 году обязательного лицензирования управляющих организаций не обеспечили существенного и стабильного улучшения ситуации в сфере содержания МКД. Одно из свидетельств этого – резкий рост аварийного жилищного фонда, отмечает он.
В целом в докладе предпочтение отдается “Прогрессивному” сценарию, и в логике доклада с этим вполне можно согласиться, рассуждает профессор. При этом, по его мнению, остается устойчивое впечатление вторичности решаемой задачи. “В докладе практически не упоминается о роли собственников жилой недвижимости и об их ответственности за ее состояние. Любая недвижимость – это не только определенные выгоды, но и обременения. Будь то индивидуальный жилой дом или автомобиль. Но не квартира в МКД. Ответственность за состояние многоквартирного дома по российскому законодательству несут не его собственники, а управляющие компании. А собственники могут жаловаться в различные надзорные органы и на невымытый подъезд, и на протекающую крышу. И во всем будет виновата управляющая компания. При этом собственники, как правило, совершенно не заинтересованы платить управляющей компании плату, соответствующую реальной стоимости работ. Зачем? Если управляющая компания и так отвечает за его состояние. В итоге договорные цены на оплату работы УК по содержанию и текущему ремонту общего имущества могут варьироваться от 15 до 100 руб. за кв. м в месяц. Если посмотреть практику оплаты жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ) в европейских странах, то там расходы на оплату содержания жилья и коммунальных услуг сопоставимы ( при относительной дороговизне энергоресурсов). В России же расходы на содержание жилья вместе со взносами на капитальный ремонт редко превышают 30% общего платежа за ЖКУ. При этом следует помнить, что вложение денег в улучшение состояния дома – это по существу увеличение стоимости имущества в отличие от оплаты коммунальных услуг”.
Поэтому наряду с оптимизацией механизмов контроля за деятельностью УО не меньшее внимание следует уделять законодательному регулированию правовой ответственности собственников помещений в МКД за его нормативное состояние и условиям делегирования этой ответственности управляющим организациям в рамках заключения договоров управления, уверен Сиваев. Очевидно, что такое делегирование ответственности должно предусматривать регламентацию целого ряда работ по дому и их соответствующую оплату. И тогда институт саморегулирования управляющих организаций может хорошо помочь как в регламентации работ, так и в определении их возможной стоимости.