Компания Renaissance Development рассматривает возможность покупки второй очереди башни «Империя» на участке № 4 в деловом центре «Москва-Сити». Об этом РБК рассказали два консультанта на рынке недвижимости, работавшие с данным объектом. По их словам, сейчас обсуждаются различные аспекты возможной сделки, но конкретные соглашения пока не подписаны. Они также уточняют, что в случае закрытия транзакции Renaissance Development получит участок с недостроенным комплексом (на данный момент готова подземная парковка на 34 тыс. кв. м) и, скорее всего, займется его завершением. РБК направил запрос в компанию.
Что представляет собой комплекс «Империя»
Башня «Империя» (203,2 тыс. кв. м) — 60-этажный небоскреб, который включает в себя офисную часть, апартаменты и торговую галерею. Само здание было введено в эксплуатацию в 2011 году. Между собственниками «Империи» (бизнесменами Олегом Гранкиным и Павлом Фуксом, которые владели объектом 50% на 50%) ранее произошел корпоративный конфликт. В этот спор вмешалась группа Solvers Олега Малиса: в интервью «Ведомостям» бизнесмен рассказывал, что компания предложила приобрести проект. «Вначале выкупили часть Гранкина и буквально две недели назад закончили сделку с Фуксом. Теперь мы владеем около 80 тыс. кв. м непроданных площадей в деловом комплексе «Империя», нам принадлежит новый проект, прилегающий к башне», — пояснял он.
Строительством второй очереди «Империи» планировал заняться входивший в группу девелопер Solvers Estate. Так, еще в 2014 году «Ведомости» писали, что Solvers стала одним из крупных застройщиков «Москвы-Сити», а вдобавок получила контроль над ОАО «Сити» (сейчас ПАО «Сити». — РБК), управляющим деловым центром. Бизнесмен тогда пояснял изданию, что приобрел активы вместе с финансовыми инвесторами, среди которых есть его бывшие партнеры по телекоммуникациям. Одним из них источники «Ведомостей» называли бизнесмена Алишера Усманова (основатель холдинга USM, в который входят «Металлоинвест», «МегаФон» и «Удоканская медь»), сам Малис эту информацию подтверждал. РБК направил запрос в Solvers Estate. Представитель Усманова от комментариев отказался.
В 2015 году представитель Solvers сообщал, что «Империя 2» общей площадью 105 тыс. кв. м будет включать в себя офисы, апартаменты, бутик-отель под управлением международной гостиничной сети, ретейл и паркинг. Инвестиции в него он оценивал в $120–150 млн и добавлял, что объект планируется сдать к началу 2018 года.
Но эти планы так и не были реализованы. Уже в 2017 году участники рынка рассказывали, что площадки в «Москва-Сити», принадлежащие Solvers Estate и ее партнеру, а именно структуре Усманова, были выставлены на продажу. Речь шла о второй очереди «Империи» и площадке № 20, на которой предполагается строительство многофункционального комплекса площадью свыше 170 тыс. кв. м. Тогда покупателей на них так и не нашли.
С тех пор проект второй «Империи» не был завершен до конца, но параметры его изменились. По данным государственной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности, сейчас на участке площадью 1,3 га разрешено строительство 118,5 тыс. кв. м недвижимости. Башня будет включать в себя два офисных здания на 58,8 тыс. и 26,2 тыс. кв. м, а также парковку. По данным Росреестра, сейчас собственник недостроенного комплекса не зарегистрирован.
Участок под комплексом находится в долгосрочной аренде у АО «Флэйнер-Сити», чьи владельцы не раскрываются. Генеральным директором этой структуры с 2021 года является Сергей Четвериков. Он же возглавляет и компанию «Сити-девелопмент», основной владелец которой, по данным СПАРК, — «Юэсэм сити», чьи владельцы скрыты.
Чем известен претендент на достройку комплекса
Компания Renaissance Development ранее была частью Ronesans Holding, основанного турецким предпринимателем Эрманом Ылыджаком в 1993 году. Сам холдинг включает в себя разные структуры, которые специализируются на проектировании, строительстве и управлении недвижимостью. На данный момент он работает в Турции, Нидерландах, Германии и странах СНГ. В 2023 году оборот Ronesans Holding вырос на 10% — до €3,3 млрд.
На российском рынке компания также работала с 1993 года. В ее портфеле здесь находятся такие проекты, как «Лахта Центр» для «Газпрома» и торговый центр «Галерея» в Санкт-Петербурге, небоскребы «Федерация», Neva Towers, iCity в «Москва-Сити» в Москве. Впрочем, впоследствии холдинг сообщал, что вышел из строительного бизнеса (в мае 2022 года) и бизнеса в сфере недвижимости (в июне 2023 года), перенаправив инвестиции и внимание на различные регионы по всему миру. А в феврале этого года он объявил о сворачивании операций в России, говорится в отчете на его сайте.
Сами российские юридические лица холдинга в последние несколько лет были переименованы. Так, «Ренейссанс констракшн» сменило название на «Ренконс», «Ренейссанс Хэви Индастрис» — на «Ренконс Хэви Индастрис», «Ренейссанс девелопмент» — на «Десна девелопмент», «Ренейссанс констракшн энд инвестмент» — на «Нева Тауэрс инвестмент». Последняя, по данным СПАРК, в начале июля этого года также подала в Роспатент заявку на товарный знак с таким названием и зарегистрировала ряд одноименных доменов.
Как оценивают объект эксперты
Один из источников РБК говорит о том, что за данный проект продавец рассчитывал выручить около 15 млрд руб. Директор отдела продаж и приобретений Ricci | Офисы Дмитрий Антонов оценивает стоимость актива в 13–15 млрд руб. без учета НДС. При этом, по его словам, важно учитывать, что здесь, скорее, речь идет не столько о покупке площадки, сколько о доле компании-балансодержателя. Руководитель отдела услуг собственника департамента офисной недвижимости CORE.XP Кирилл Бабиченко говорит о том, что цена будущих офисов может составить порядка 650–700 тыс. руб. за кв. м.
Интерес к объекту опрошенные РБК консультанты связывают с несколькими факторами. Это знаковый и качественный девелоперский проект, который доступен к приобретению и отвечает основному профилю компании Renaissance Development, рассуждает руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Микаэл Казарян. Среди его основных преимуществ он называет расположение участка внутри контура делового центра и общую подземную коммуникацию с «Москва-Сити», а также сложившуюся инфраструктуру. По сути, это готовый проект с разрешением на строительство, добавляет Антонов. Покупатель сможет выйти на стройку и возвести офисы на аренду или продажу в классическом «Сити», объясняет он. Объект будет востребован, полагают эксперты. Бабиченко напоминает, что доля свободных офисных площадей в этом районе на конец первой половины 2024 года составляет менее 3%, что является критически низким показателем.
В случае закрытия сделка станет одной из наиболее знаковых на рынке недвижимости за последние годы, полагают консультанты. Казарян напоминает, что за последние полтора года на рынке офисной недвижимости прошел ряд крупных сделок по продаже бизнес-центров. Среди них, к примеру, продажа строящейся офисной части Slava (50–55 млрд руб.), бизнес-центра «Метрополис» (35–40 млрд руб.), Comcity (25–27 млрд руб.), башни Time в iCity (22–25 млрд руб.).