Недавно Совет Федерации одобрил важные для строительной сферы и ЖКХ законы. Подробнее о том, как они повлияют на отрасль и застройщиков, «Стройгазете» рассказал статс-секретарь — заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Юрий МУЦЕНЕК.
Юрий Петрович, один из законодательных актов входит в пакет законов по распространению механизма эскроу-счетов на индивидуальное жилищное строительство. Как вы считаете, использование этого механизма повлияет на повышение конечной стоимости частных домов?
Как вы заметили, закон является спутником принятого 22 июля 2024 года 186-ФЗ, регулирующего вопросы строительства жилых домов по договору подряда при применении механизма эскроу. Он предусматривает освобождение подрядчиков от НДС при строительстве индивидуальных жилых домов с применением эскроу-счетов.
Мы исходим из того, что применение счетов эскроу — не обязанность, а одна из опций, доступных гражданам. Кроме того, этот механизм позволяет использовать типовые решения и домокомплекты, которые уже применялись. Гражданин имеет возможность выбрать из ряда проектов оптимальный для своих нужд и возможностей. Это позволит уйти от излишних планировочных решений, не использовать ненужные конструктивные элементы, что обеспечит оптимизацию процессов строительства. Данный механизм аналогичен уже установленному для застройщиков, привлекающих средства граждан по договорам участия в долевом строительстве, поэтому можно говорить о его эффективности.
Принятие закона позитивно скажется на возможности для подрядчиков осуществлять строительство в условиях рыночной экономики. Также он позволит снизить стоимость объектов ИЖС и, как следствие, повысить доступность возведения таких объектов для граждан.
Целых два закона упрощают строительство объектов капитального строительства за счет упрощения ряда процедур. О каких объектах идет речь?
Один из законов вводит право правительства РФ устанавливать случаи, когда при строительстве, реконструкции объектов капитального строительства подготовка рабочей документации не требуется. Мы уже приступили к подготовке перечня таких объектов. Считаем, что в первую очередь это объекты, для строительства и реконструкции которых не требуется получение разрешения, — объекты для транспортировки природного газа под давлением до 1,2 МПа включительно, линии связи и линии электропередач до 35 КВ, дороги 4-й и 5-й категорий и другие несложные объекты.
Разработка рабочей документации в отношении таких объектов лишь создает излишние финансовые и временные затраты для застройщиков. Закон позволит не только сократить инвестиционно-строительный цикл, но и экономить до двух процентов от общей сметной стоимости строительства таких объектов.
Второй закон предусматривает внедрение в градостроительный кодекс так называемой «истинно» типовой проектной документации. Она будет разрабатываться федеральными органами или их подведомственными организациями без привязки к конкретному земельному участку и не потребует подготовки некоторых видов документации.
Это избавит от необходимости каждый раз разрабатывать новую документацию для похожих объектов и упростит процесс разработки и согласования проектов, так как не потребуется собирать множество документов, предусмотренных Градостроительным кодексом.
Кроме того, до 31 декабря 2033 года продлевается действие федерального закона №254ФЗ, который устанавливает особенности утверждения определенного вида документации в сторону упрощения.
Все эти законы входят в комплекс мер по сокращению инвестиционно-строительного цикла, в том числе мы активно оптимизируем и исключаем дублирующие и избыточные процедуры и нормы. С 2021 года общее количество документов и согласований было сокращено с 989 до 607 позиций. До конца 2024 годы планируем сократить этот перечень еще на семь позиций, а к 2030 году достичь цифры 350.
Не повлияет ли это на безопасность объектов?
Нашим главным приоритетом остается безопасность, при этом речь идет о несложных объектах, поэтому нельзя говорить об увеличении рисков.
Также одобрили закон, который ужесточает правила при проведении капитального ремонта. Не приведет ли это к удорожанию работ?
Мы ведем активную работу по обновлению и ремонту домов для обеспечения максимального комфорта граждан. Ежегодно работы проводятся примерно в 50 тыс. многоквартирных домов, а за прошлый год было отремонтировано около 190 млн кв. м домов для более чем 7 млн жителей. Наша основная цель при разработке новых законов — повышение качества работ по капремонту. По одобренному закону регионы получают право определить орган или государственную организацию, уполномоченные на стройконтроль при капремонте. В случае, если такого решения нет, стройконтроль проводится в соответствии с положениями градостроительного законодательства. Работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах смогут выполнять только члены СРО на основании договора строительного подряда. При этом для оплаты выполненных работ в банк должна предоставляться копия договора на проведение капремонта с обязательным наличием строительного контроля. Таким образом, мы обеспечиваем сохранность средств на спецсчетах и контролируем их использование. Кроме того, введение закона позволит избежать несоблюдения сроков при проведении работ, их некачественного исполнения.
По искам кредитных организаций в 2022 году Конституционный суд РФ принял постановление, согласно которому требования залоговых кредиторов (в частности, банков) должны быть также удовлетворены в обязательном порядке, и постановил разработать необходимый механизм. Соответствующий закон был одобрен в Совфеде. Какие основные подходы он предусматривает? Как сейчас будут удовлетворяться требования залоговых кредиторов?
Новые законы и инициативы направлены на защиту прав граждан. Именно из этого мы исходили и при разработке закона, устанавливающего механизм погашения требований залоговых кредиторов при передаче земельного участка «Фонду развития территорий» (ФРТ) или фонду субъекта. Президентом было поручено обеспечить приоритет восстановления прав дольщиков. При этом важно было учесть и интересы залоговых кредиторов. Для этого мы с коллегами из Госдумы и Совета Федерации провели серьезную комплексную работу по приведению законопроекта в соответствие с поручением президента РФ и дорабатывали его после принятия Госдумой в первом чтении с целью соблюсти баланс интересов всех сторон.
После восстановления прав дольщиков предполагаются выплаты кредиторам по следующему механизму. Первая выплата в размере 10% от суммы требований оплачивается ФРТ или фондом субъекта в течение 5 дней со дня вступления в силу судебного акта, установившего размер требований. Вторая выплата осуществляется в течение года с даты ввода завершенного строительством объекта или в течение 3 лет с даты передачи ФРТ земельного участка и объекта незавершенного строительства.
По второй выплате Конституционный суд указывал, что она будет осуществляться в размере непогашенных требований, но не более доходов от продажи свободных помещений за вычетом расходов на строительство объекта. Здесь мы в целом придерживались такого подхода и установили, что выплата осуществляется за счет продажи свободных помещений — в случае, если ФРТ или фонд субъекта достраивает и продает объект, либо за счет продажи земельного участка и объекта незавершенного строительства — в случае, если ФРТ их забирает, но за вычетом расходов на реализацию, строительство, содержание, охрану.