По итогам I полугодия 2024 года объем строительства офисов в Москве составил 330 тыс. кв. метров, что в три раза превышает показатель аналогичного периода прошлого года. Об этом «Стройгазете» сообщили в компании Commonwealth Partnership (CMWP), добавив, что по итогам 2024 года строительство офисов в столице может стать рекордным с 2016 года и достичь 680 тыс. кв. метров.
Тем не менее, указанные факты не окажут значительного влияния на уровень вакансии, поскольку доля свободных площадей в объектах, планируемых к вводу в 2024-2026 гг., составляет всего 42%. Доля свободных площадей, предлагающихся на продажу в объектах, заявленных к вводу в 2024-2026 гг. составляет 66%.
Во II квартале 2024 года строительство офисов составило 284 тыс. кв. метров, при этом 92% ввода приходится на Moscow Towers. Среди заявленных к вводу площадей за пределами ТТК – 26% приходится на штаб-квартиры (Яндекс и Роскосмос). Уровень вакансии за пределами ТТК составляет 44%, из них 60% – предложения продажи. После рекордных 670-680 тыс. кв. метров, ожидаемых к вводу в 2024-2025 гг., в 2026 году показатель стабилизируется и составит 340 тыс. кв. метров.
«Конверсия в сделки по итогам I полугодия 2024 года оказалась ниже ожиданий начала года. Крупные сделки, закрытие которых ожидается во II полугодии, позволят показателю приблизиться к 1,9 млн кв. метров по итогам 2024 года. В 2025-26 гг. показатель составит
1,75-1,8 млн кв. метров. Здесь стоит отметить, что именно в 2024-2025 гг. ожидается к вводу несколько крупных объектов, перенос сроков ввода каждого из которых может значительно скорректировать прогноз», – отметила руководитель департамента офисной недвижимости CMWP Наталья Никитина.
«Мы наблюдаем разнонаправленную динамику спроса в разбивке по классам. Так, в классе А объем спроса превышает идентичный показатель прошлого года на 25% (во многом ввиду активных продаж), в то время как в классе В динамика отрицательная и составляет -16%. В общем объеме спроса 13% приходится на сделки продажи, из них 85% – в объектах класса А» – прокомментировала руководитель департамента исследований и аналитики CMWP Полина Афанасьева.
В 2024 году второй год подряд показатель спроса может превысить 800 тыс. кв. метров в классе А, в то время как среднегодовое значение индикатора за период 2018-2022 гг. составляет 521 тыс. кв. метров. Причина – ожидаемое закрытие крупных сделок, инициированных 1-2 года назад и активное строительство объектов класса А на продажу, которые пользуются большим спросом еще до ввода здания в эксплуатацию. В то же время в 2024 году объем закрытых сделок в классе B (прогноз – 1,05 млн кв. метров) может стать минимальным с 2016 года, когда показатель составлял 983 тыс. кв. метров.
Повышенный рост ставок в 2024 году спровоцирован дисбалансом спроса и предложения, характерным для рынка собственника. Накопленный спрос за периоды кризисов выражается в значительном росте ставки с относительным временным лагом, который зависит от темпов адаптации после кризиса. Как показывает ретроспектива, рост арендной ставки – догоняющий. Инфляция исторически опережает накопленный рост ставок аренды. Разрыв между накопленной инфляцией и ставками происходит в кризисные годы.
