К концу августа аномально изменятся цены на аренду квартир: сколько будет стоить жильё

Увеличение ключевой ставки, последующий рост рыночных ипотечных ставок и изменение условий льготных программ кредитования повлияли не только на сегмент новостроек и вторичного жилья. Сказались они и на долгосрочной аренде. Об этом сообщил руководитель сервиса “Яндекс.Аренда” Роман Жуков.

— С одной стороны, высокие ставки по кредитам могут привести к сокращению стоимости вторичного жилья и увеличению дисконтов, предлагаемых продавцами готовых квартир. Однако мы предполагаем, что далеко не все собственники будут охотно идти на торг и давать покупателям значительные скидки. Часть продавцов, не желающих занижать стоимость квартир, могут переориентироваться на сдачу недвижимости, — пояснил Роман Жуков.

Переход будет плавным: вторичные квартиры постепенно пополнят предложение долгосрочной аренды, частично удовлетворив спрос жильцов в период высокой сезонной активности на рынке. Это позволит хотя бы немного замедлить рост медианных арендных ставок.

Роман Жуков добавил, что медианная стоимость долгосрочной аренды недвижимости в городах-миллионниках в среднем выросла на 5,9% за месяц.

На московском рынке предложение аренды с начала года увеличилось на 18,6%. При этом за год по сравнению с показателем июля 2023 года экспозиция уменьшилась на 21,7%. Спрос с января вырос на 22,8%, а если сравнивать с июлем прошлого года, то на 32,3%. Такие цифры привела заместитель директора управления аренды квартир “ИНКОМ-Недвижимости” Оксана Полякова.

По подсчётам специалистов компании, на массовом рынке старой Москвы усреднённая арендная ставка однокомнатной квартиры в этом году выросла на 1,5% и достигла 49,65 тыс. рублей. Среднестатистическая двушка с начала года подорожала на 11,5% — до 67,82 тыс. рублей.

При этом сейчас в общем составе предложения найма 33,5% занимают однокомнатные квартиры, почти столько же (33,2%) — двухкомнатные. На трёшки и многокомнатные приходится 23,9%, а комнаты занимают всего 9,4%.

Новый тренд зафиксировали аналитики “Авито.Недвижимости”, сравнив данные по июню и июлю 2024 года. Оказалось, что в среднем по России за месяц спрос в сегменте долгосрочной аренды вырос на 11%. При этом посетители платформы стали чаще интересоваться арендой квартир с четырьмя комнатами и более (+18% за месяц), трёхкомнатных (+13%), однокомнатных (+11%) и двухкомнатных квартир, а также студий (+10% в обоих сегментах).

По данным “Авито.Недвижимости”, стоимость долгосрочной аренды квартиры в июле по сравнению с июнем 2024 года не изменилась. В среднем по стране она находится на уровне 30 тысяч рублей в месяц. Из всех городов, которые участвовали в мониторинге, снижение цены зафиксировано в Омске и Севастополе (минус 4% в каждом). Дешевле всего было снять квартиру в Кирове (в среднем 17 тыс. рублей в месяц), Брянске (18 тыс. рублей), Ярославле и Ульяновске (там цена аренды составляет в среднем 20 тыс. рублей). Дороже всего съёмное жильё в Москве (80 тыс. рублей в месяц) и Санкт-Петербурге (40 тыс. рублей).

Чем ближе сентябрь, тем больше увеличивается спрос. На фоне дефицита предложения это стимулирует рост арендных ставок. К концу августа они могут прибавить ещё 5–10%. Такой прогноз сделала Оксана Полякова.

Также увеличение средних цен происходит за счёт быстрого ухода из экспозиции наиболее доступных по цене и ликвидных лотов. Такие квартиры сдаются буквально за несколько часов.

— Сейчас самым высоким спросом пользуются однокомнатные квартиры и мини-студии — как наиболее бюджетные варианты найма отдельного жилья. На них ориентировано 42% арендаторов. Меньшая доля у комнат. Ими интересуются только 10% клиентов. 30% нанимателей привлекают двухкомнатные квартиры, 18% — трёх- и четырёхкомнатные. Арендаторы прежде всего ориентированы на стоимость. Конечно, им важна и транспортная инфраструктура. Желательно, чтобы квартира находилась в пешей доступности от станций “беспробочного транспорта” — метро или МЦК, — добавила Оксана Полякова.

Цены на аренду будут расти в пределах сезонного колебания. Да, многие отказались от покупки квартиры в пользу аренды, но многие собственники отказались от продажи в пользу арендного дохода. Одно уравновешивает другое. На этот момент обратил внимание владелец строительной компании “Дом Лазовского” Максим Лазовский.

Он отметил, что в процентном отношении дорожать будут самые ликвидные варианты: студии, однокомнатные квартиры и большие квартиры без ремонта под сдачу большим семьям или покомнатно. В общем, то жильё, которое пользуется спросом.

Сейчас сдаётся в аренду так мало квартир, что неликвидных практически нет: на все находится свой спрос. Так называемых бабушкиных вариантов в плачевном состоянии тоже мало, поскольку большинство наймодателей уже выполнили ремонт квартир за счёт нанимателей (когда изменения и обновления производятся после заключения договора найма и получения арендной платы).

— Если же попадаются такие квартиры, то в условиях дефицита дешёвых объектов они сдаются “под ремонт”. Тогда стоимость проживания на период проведения работ может быть снижена на 10, 30, 50%. Аренда на этот срок может быть и вовсе бесплатной — в зависимости от сложности и объёма работ. Ещё один вариант сэкономить — выбрать жилплощадь с изъянами. Она может быть сдана с дисконтом 5, 15, 30% в зависимости от масштаба повреждений, — рассказала Оксана Полякова.

Она отметила, что сложнее всего на массовом рынке сдаются многокомнатные квартиры. Желающих арендовать их индивидуально или одной семьёй не так уж много. И некоторые собственники решают вопрос, если соглашаются сдавать совместным арендаторам или покомнатно. Тогда стоимость повышается на 10% по сравнению с индивидуальной арендой.

Переоценённых квартир, которые месяцами находятся в экспозиции, сейчас очень и очень мало. Их собственники теряют доход, но ждут “своего клиента”, который заплатит заявленную арендодателем цену или согласится на предъявленные собственником требования.

— К примеру: сдаётся квартира с двумя котами, а хозяину квартиры можно их навещать; собственник пять дней в месяц будет жить в сдаваемой квартире; требуется предоплата за полгода проживания и более. Но таких наймодателей с годами становится всё меньше. Очень редко собственники на активном рынке готовы к потере дохода даже за один месяц, — добавила Оксана Полякова.

Чтобы сэкономить, Роман Жуков рекомендует рассмотреть варианты в старом жилом фонде. Квартиры в сталинках, хрущёвках и брежневках расположены во всех локациях старой Москвы. Цены на аренду там обычно ниже, чем во вчерашних новостройках. При этом по качеству инфраструктуры, транспортной доступности и другим внешним и внутренним параметрам многие квартиры в них не уступают современным проектам.

— Как в этих реалиях снять жильё подешевле? Искать разумные компромиссы между удобством, инфраструктурой и стоимостью. Готовы проехать на МЦД лишние полчаса — можете сэкономить около пяти-десяти тысяч рублей на аренде в Подмосковье. Не нужен ремонт? Около пяти тысяч тоже можете сэкономить. Готовы жить в своём доме в 100 километрах от МКАД и работать удалённо? Есть машина, поэтому неважны магазины шаговой доступности — сможете снять дом для круглогодичного проживания со всеми удобствами по цене однокомнатной квартиры в черте старой Москвы, — рассказал Максим Лазовский.