Объемы выдачи таких займов влияли не только на продажи новостроек, но также в значительной степени формировали цены на вторичном рынке и арендные ставки в крупных городах страны — начиная с весны 2020 года в рамках программы было выдано более 1,6 миллиона кредитов на общую сумму около 6 триллионов рублей. Но с 1 июля ее действие было прекращено. В беседе с отраслевыми экспертами «РГ» выяснила, как изменится рынок недвижимости в стране после отмены программы и что будет с продажами жилья и ценами.
После отмены льготной ипотеки спрос на жилую недвижимость начал перераспределяться. Особенно это заметно среди потребителей, для которых данная программа была ключевым фактором при покупке жилья, отмечает представитель девелопера 3-RED Мария Хурамшина. По ее словам, это привело к умеренному снижению спроса на первичном рынке, особенно в сегменте эконом-класса, где покупатели наиболее чувствительны к изменениям ставок.
Вице-президент ГК «Страна Девелопмент» Александр Гуторов отмечает, что в связи с отменой господдержки 2020 года и изменения условий по семейной ипотеке уже сейчас наблюдается спад по продажам. Количество заявок в банки уменьшилось в два раза, хотя процент одобрения остался тем же.
Член комитета по строительству «Деловой России» Владимир Прохоров добавляет, что вне зависимости от дальнейшего движения ключевой ставки уже сейчас для покупателей на ипотечном рынке наблюдается не самая благоприятная динамика.
«Как правило, август и сентябрь являются одними из самых активных для застройщиков с точки зрения продаж. Именно в это время покупатели могут рассчитывать на максимальные скидки. В этом году, даже если застройщики предложат самые высокие дисконты за всю историю рынка недвижимости, никакого «бума» не произойдет. Ставки банков по ипотечным кредитам достигают 20 процентов, льготной ипотеки больше нет, существующие госпрограммы урезаются, а условия для получения ужесточаются», — рассуждает эксперт в беседе с «РГ».
По словам заместителя генерального директора по коммерческим вопросам и связям с общественностью ГК «Садовое кольцо» Ильи Колунова, в целом продажи снизились, но в качественных проектах снижение оказалось не таким сильным — порядка 20 процентов.
«На первичном рынке останутся те покупатели, кому будут доступны льготные ипотечные программы — то есть семейная или IT-ипотека. Остальные, скорее всего, пока обратят свое внимание на вторичный рынок. Однако в некоторых локациях нет вторичного жилья хорошего качества, там по-прежнему будет спрос на новые квартиры», — полагает эксперт.
По мнению Марии Хурамшиной, сейчас покупатели действительно будут искать более доступные варианты на вторичном рынке, где цены могут быть более гибкими и обсуждаемыми. В 3-RED ожидают, что баланс между ценами на первичном и вторичном рынке наступит в течение следующих 2-3 лет.
Девелоперы отложат запуск новых строительных проектов, если спрос на них заметно просядет
В целом нынешние цены на новостройки люди считают завышенными, полагает Мария Хурамшина. Но все равно застройщики будут стараться сохранить текущие цены на первичном рынке в ближайшие годы, уверена независимый аналитик рынка недвижимости Екатерина Литвиненко.
«По мере снижения ключевой ставки, но не ранее 2025 года может начаться рост цен на вторичном рынке недвижимости. Это будет происходить до достижения к 2026 году ценового лага между первичным и вторичным рынком в 10 процентов — на который, судя по всему, рассчитывает Банк России», — добавляет Литвиненко.
Илья Колунов отмечает, что цены на недвижимость действительно перестанут расти столь быстрыми темпами, как это было до недавнего времени. Однако не стоит ожидать, что стоимость новостроек упадет на 40 процентов, как говорят некоторые эксперты. У застройщиков есть финансовые модели и ожидания по выручке, поэтому они не могут себе позволить уронить в одночасье цены, предупреждает представитель ГК «Садовое кольцо».
Семьям не о чем беспокоиться
Спрос на семейную ипотеку сегодня есть, и он после обновления условий в июле снова пошел в рост, отмечают в ГК «Страна Девелопмент». По данным застройщика, по итогам двух недель с момента продления программы — 60 процентов против 48 процентов за аналогичный период годом ранее.
При этом генеральный директор агентства недвижимости Ricci Екатерина Ломтева считает, что значительный рост спроса мы вряд ли заметим, поскольку круг потенциальных участников программы «Семейной ипотеки» сокращается. Она будет подстегивать тех покупателей, которые уже скоро потеряют возможность получить такой заем — например, если детям вот-вот исполнится семь лет.
Член комитета по строительству «Деловой России» Владимир Прохоров, в свою очередь, считает что по большому счету семейная ипотека станет доступна лишь жителям малых городов. Александр Гуторов добавляет: скорее всего, в целом нас ждет период некоторой стагнации. При этом невозможно предсказать общие тенденции всего рынка — у каждого проекта своя экономика и обязательства перед банком финансирования и по ценам, и по поступлениям денег на эскроу-счета. Поэтому возможен вариант, что застройщики будут вводить различные инструменты привлечения клиентов. Он также считает, что, если период спада продаж затянется, застройщики будут откладывать новые проекты до более выгодных времен. В таком случае может случиться некоторый провал по вводу домов со сроком сдачи в 2027-2029 годах.