В 2008-2019 годах жилищное строительство в России развивалось в условиях роста фундаментальной доступности жилья (это соотношение цены квартиры и годового дохода семьи), а также повышения доступности рыночной ипотеки, что отражалось в увеличении совокупного спроса на жилье, говорит вице-президент Фонда «Институт экономики города», эксперт Общественного совета при Минстрое Татьяна Полиди.
По международной классификации, жилье считается доступным при коэффициенте 3 и ниже, не очень доступным — от 3 до 4, при показателе от 4 до 5 — приобретение жилья серьезно осложнено, а более 5 — существенно недоступно.
В целом по России в 2023 году приобретение жилья площадью 54 кв. м на семью из 3 человек было доступно 54,5% семей, а в 2006 году этот показатель составлял только 18,6%, отмечает Полиди. Коэффициент доступности составлял 4,6 в 2006 году, был минимальным в 2019 году (3,2) и составил 3,7 в 2023 году.
Различные «шоки» последних лет привели к перелому устойчивого тренда. С 2021 года показатель доступности снижался (коэффициент 3,9 в 2022 году). В 2023 году вновь наблюдалось некоторое повышение доступности, что связано с замедлением темпов роста цен на квартиры относительно темпов роста доходов населения. Но пока показатель ниже, чем в 2020 году.
Регионами с самым доступным жильем оказались Ямало-Ненецкий АО (здесь можно накопить на квартиру за год), Чечня, Магаданская область, Камчатка, Ханты-Мансийский АО, Тюменская область (менее двух лет). Проще всего купить жилье в Снежногорске Мурманской области (нужны доходы за 0,8 года), в городах Печора (Коми), Кушва (Свердловская область) и Гуково (Ростовская область).
По недоступности лидирует Москва (откладывать доходы на жилье семья должна 4,9 года), за ней следуют Амурская, Калининградская, Иркутская области, Алтайский край и Санкт-Петербург (везде — более 4 лет).
В крупных агломерациях, по данным Института экономики города, средний коэффициент доступности жилья в 2023 году равнялся 2,9 (то есть семья может купить квартиру, откладывая на это весь свой доход в течение 2,9 года), вне таких агломераций — в больших и средних городах 2,5, а в малых городах — 1,9. То есть чем ближе к крупным городам и агломерациям, тем жилье менее доступно. Такая закономерность характерна не только для России, отмечает Полиди. Рынок жилья отражает возможности трудоустройства, уровень доходов и другие параметры благополучия.
Отдельно просчитана доступность жилья при использовании ипотеки. Впервые ипотечный кредит стал доступен семьям со средними (а не высокими) доходами в 2016 году и далее, вплоть до 2020 года включительно, доступность ипотечного кредиты повышалась, а начиная с 2021 года — незначительно, но снижалась, отмечается в исследовании. Хотя кредит оставался доступен не только для семей со средними доходами, но и части семей с доходами ниже средних.
В дальнейшем доступность жилья и ипотеки в первую очередь будут зависеть от макроэкономических показателей инфляции, ключевой ставки ЦБ и роста реальных доходов населения, считают авторы исследования.
Сейчас особенно важно при выборе мер поддержки жилищного строительства и рынка жилья в целом, в первую очередь, оценивать возможное влияние таких мер на цены на жилье, применять только такие меры, которые не способствуют росту цен, подчеркивает Полиди. Крайне важно в ближайшие годы сделать акцент на развитии различных форм доступного жилья, в которых сегодня существует большая потребность — развитие наемного жилищного фонда социального использования и жилищной кооперации при строительстве многоквартирных домов. Кроме того, для повышения качества проживания в загородных домах требуется существенная поддержка инфраструктурного обеспечения такой застройки.
Доступность жилья имеет свои формулы расчета, и есть коэффициенты, показывающие доступность приобретения с кредитом или только на свои накопления, причем эти показатели могут показывать разные тенденции, говорит профессор Финуниверситета Александр Цыганов. Для большинства российских семей в последние годы приобретение жилья при помощи льготной ипотеки стало наиболее доступным и известным вариантом улучшения жилищных условий. И если рост стоимости жилья снижал доступность жилья, то в отношении ипотечного кредитования выводы намного сложнее. Доступность льготной ипотеки, с одной стороны, говорит Цыганов, привлекла многих россиян, а возможность увеличения срока кредитования обеспечивала доступность приобретения ипотечной квартиры, но при этом в условиях недостаточного роста предложения росли цены. И в итоге многие показатели доступности стали снижаться. «После завершения программы льготной ипотеки на новостройки продолжают действовать семейная ипотека, для IT-специалистов, дальневосточная и арктическая ипотека, что в целом существенно повышает доступность приобретения жилья для россиян, удовлетворяющих условиям этих госпрограмм. Но все же эти программы не для всех и уже видно, что количество ипотечных кредитов сократилось, а значит и доступность ипотечного жилья как минимум для жителей крупных городов тоже. Расчет на снижение цен на недвижимость или ипотечных ставок довольно долгосрочен, а жить нужно уже сегодня. Поэтому в этих условиях можно и нужно подумать о программах арендного жилья, возможно, субсидированного государством и с возможностью его выкупа арендатором на заранее оговоренных условиях, — считает Цыганов. — Субсидия может позволить использовать арендные платежи для накопления первого взноса, может погасить часть стоимости или снизить ставку до определенного предела или на фиксированную величину, но все это повысит доступность улучшения жилищных условий. Важно и то, что арендное жилье может и должно обеспечить доступность жилья для всех, а не только для платёжеспособных граждан».
Кстати
Власти Нидерландов усилили регулирование рынка аренды жилья, сообщает в обзоре международных рынков ДОМ.РФ. На рынке аренды в Нидерландах с 1994 года существует два сегмента: регулируемый (дешевое социальное жилье, на него приходилось 32% квартир) с установленным лимитом арендной платы и рыночный, где цены назначались свободно (8%). С 1 июля вступил в действие новый закон, расширяющий регулируемую часть рынка. Каждый сдаваемый объект получит оценку по балльной системе. Учитываться будут рыночная стоимость жилья, число и размер комнат, планировка, энергоэффективность и многие другие характеристики. Для социального жилья (оцененного на 143 балла и меньше), где и раньше действовала такая система, арендная плата не должна превышать 880 евро в месяц, а для нового среднего сегмента (144-186 баллов) она не должна быть более 1158 евро. Нет ограничения цены аренды только для наиболее дорогого сегмента, на который приходится менее 10% предложений аренды и около 3% жилья в целом.
Власти таким способом пытаются справиться с ростом цен на аренду (за 10 лет они поднялись на 29%) и снижением ее доступности. Однако пока новый закон лишь увеличил число арендодателей, решающих продать ранее сдаваемое жилье, что только усугубляет дефицит предложения, отмечает ДОМ.РФ.