В отличие от новостроек, с привлечением банковского финансирования на вторичке проходит около 40% сделок (а не 80%, как в новостройках). Сейчас традиционное затишье на рынке недвижимости — лето. По данным Циан.Аналитики, за первое полугодие 2024 г. цена квадратного метра в предложении на вторичном рынке в среднем по анализируемым локациям увеличилась лишь на 3,7 процента. «Номинальные цены предложения последние месяцы не меняются, — рассказал «РГ» руководитель сервиса Алексей Попов. — Вероятность перехода цен к быстрому росту или заметному снижению этой осенью мы считаем невысокой».
А что на самом деле происходит в крупных городах с ценами на готовое жилье?
В Петербурге впервые за последние годы начала дешеветь вторичная недвижимость. Хотя, казалось бы, цифры говорят об обратном. Так, в среднем по Петербургу один квадратный метр вторички за январь-июнь 2024 года подорожал на 1,45 процента, это оказалось существенно ниже уровня инфляции и темпов роста цен на первичное жилье, составивших 4,2 процента за тот же срок. То есть фактически все вторичные квартиры в городе за это время подешевели, даже если формально чуть-чуть подросли в цене. В абсолютных цифрах средняя стоимость одного квадратного метра на вторичном рынке жилья Санкт-Петербурга к середине лета 2024 года составила 202,8 тыс. рублей, увеличившись за полгода всего на 2,9 тыс. рублей. За тот же период средняя цена одного квадратного метра на первичном рынке достигла 247,7 тыс. рублей, подорожав на 9,9 тыс. рублей.
По подсчетам эксперта по недвижимости Георгия Патанина, купив квартиру в ипотеку на вторичном рынке за 15 миллионов рублей, покупатель за два-три года переплатит в три раза больше, чем при покупке аналогичной квартиры на первичном рынке за 20 миллионов, прибегнув к помощи одной из оставшихся доступными программ льготной ипотеки. По мнению эксперта, даже при условии некоторого снижения цен на недвижимость в ближайшие три года приобретение жилья на вторичном рынке останется экономически невыгодным.
В Петербурге, как отмечают риелторы, многие готовые квартиры подолгу ждут своего покупателя. Продать их стало сложнее, чем еще полгода назад. К началу июля 2024 года средний срок продажи вторичной недвижимости в Санкт-Петербурге превысил 100 суток, увеличившись за первую половину года на 15,2 суток, подсчитали специалисты.
«В такой ситуации многие собственники-продавцы в условиях ослабления покупательского интереса решили не снижать стоимость, а временно снять свои объекты с продажи и подождать лучших времен, — рассказал «РГ» директор направления «Вторичный рынок «ИНКОМ-НедвижимостьСергей Шлома.
В Ростове-на-Дону на вторичном рынке даже подорожало процентов на 10 за последние полгода. «Однако цена выросла только на «свежие квартиры», то есть те, которым не больше пяти лет, и они с хорошим ремонтом, — сказала риелтор агентства недвижимости «Риэлт-сервис» Юлия Ефименко. Причины две: мало предложения на рынке и достаточно много свободных денег у ростовчан для того, чтобы не прибегать к заемным ресурсам банка. «У некоторых категорий граждан есть существенная наличка на руках. Они охотно вкладывают в недвижимость, — полагает ростовский риелтор Павел Костин.
Собственникам, желающим продать свои объекты, придется выйти из ступора и действовать в соответствии с рыночными законами — понижать цены
Что будет дальше происходить на рынке вторичного жилья, упадут ли цены?
Ростовские риелторы прогнозируют неизбежное снижение цен на фоне высоких ставок по ипотеке и снижения общего спроса. «Но я на рынке более 20 лет и скажу, что обвала ждать не стоит. Если цена и снизится, то на 5-7 процентов, не более, — уверен Костин.
Инфографика «РГ»/ Александр Чистов / Ольга Бухарова
Питерские эксперты также увенно заявляюто дальнейшем падении цен на вторичном рынке жилья. «Правда, оно будет незначительным, примерно на один процент в месяц. Это снижение не продлится долго — на два года оно точно не растянется», — комментирует ситуацию эксперт рынка недвижимости Алла Шинкевич.
А вот в Российской гильдии риелторов придерживаются другого мнения: «Мы не прогнозируем какое-либо существенное снижение стоимости вторичной недвижимости, — сообщил «РГ» Артемий Шурыгин, президент гильдии — Возможны корректировки вниз, но в целом инфляция, переток спроса с первички, отсутствие увеличения объемов предложения — это факторы за повышение цены в сегменте готового жилья».
Что в такой ситуации делать собственникам жилья, которые хотят продать свои квартиры?
«Осенью начинается деловая активность, но это не означает, что спрос взлетит, просто рынок станет более динамичным, — считает директор направления «Вторичный рынок» «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома. — Поэтому нам придется работать с продавцами над формированием спроса на их объекты, чтобы у покупателей появился интерес к квартире, нужно, чтобы она была выставлена по привлекательной цене. Собственникам, желающим продать свои объекты, придется выйти из ступора и действовать в соответствии с рыночными законами — понижать цены.