Приближаются перемены на рынке аренды недвижимости: Как изменятся цены на разные типы жилья

В июне по сравнению с маем все типы квартир немного подорожали. Главная причина положительной динамики — традиционный сезонный фактор. Так, долгосрочная аренда студий в Москве за месяц подорожала на 0,9% — до 60 500 рублей. В сегменте однокомнатных квартир положительная динамика минимальна — 0,2%. В среднем снять однушку в столице можно за 58 400 рублей. Двухкомнатные квартиры по сравнению с маем выросли в цене на 3,9% — до 83 900 рублей, трёхкомнатные подорожали на 4,4%, достигнув отметки 135 700 рублей. Такие цифры привёл руководитель сервиса “Яндекс Аренда” Роман Жуков.

При этом, по его словам, темпы роста цен в большинстве форматов находятся в пределах нормы. Увеличение арендных ставок в середине лета — закономерная тенденция, связанная с возросшей активностью спроса.

— Уже с начала июля часть собственников и будущих жильцов возвращаются из отпусков. Также в город приезжают абитуриенты и студенты, которые не планируют жить в общежитии, а хотят найти съёмную квартиру на период учебного года. Ещё одна категория арендаторов — специалисты из других регионов, которые приезжают в Москву перед сезоном активного найма и тоже находятся в поисках съёмного жилья, — пояснил Роман Жуков.

Рост спроса и положительная ценовая динамика всегда отмечаются на рынке во второй половине лета и начале сентября. Однако это не значит, что найти квартиру с меньшим бюджетом нельзя или необходимо отложить поиск до окончания активного сезона. Как показывает практика, подобрать недорогую и при этом комфортную квартиру можно даже в сезон повышенной активности.

Во-первых, чтобы сэкономить на аренде, но при этом не отказывать себе в удобствах, можно рассмотреть более отдалённые от центра районы. Зачастую в зависимости от локации цены двух квартир, аналогичных по всем прочим параметрам (класс дома, количество комнат, площадь, наличие ремонта, обстановка мебелью или техникой и т.д.), могут отличаться в два-три раза.

— Более бюджетной локацией может стать как один из спальных районов Старой Москвы, так и, например, Новая Москва. Сейчас здесь ведётся активная застройка и в экспозицию выходит большой объём квартир. При этом инфраструктура округа и транспортная сеть постоянно развиваются. Также с целью экономии мы рекомендуем рассмотреть аренду квартиры в доме старого жилого фонда. Часто такие лоты не уступают новостройкам и даже имеют ряд дополнительных преимуществ: сформировавшееся окружение, доступность парковки, наличие рядом городских зелёных зон (парки, скверы, бульвары) для прогулок и отдыха, — добавил Роман Жуков.

Сейчас на стоимость влияет высокая ставка по ипотеке и, как следствие, возросший ежемесячный платёж по ипотечному кредиту. Если ставить вопрос здесь и сейчас, то аренда в этой ситуации более выгодна, чем покупка квартиры в ипотеку. Так охарактеризовала ситуацию директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

— Выгоднее снимать квартиру, когда на руках имеется минимальный первоначальный взнос и когда мы понимаем, что арендный платёж за съёмное жильё может быть на порядок, а то и в разы меньше ипотечного платежа. Если же размер первоначального взноса большой и позволяет добавить с помощью ипотеки лишь небольшую сумму и речь идёт об ипотеке до трёх миллионов рублей, то в данной ситуации покупка может стать более выгодной. В частных случаях каждая отдельная семья принимает решение с учётом индивидуальной ситуации, — добавила она.

В эконом-сегменте в Москве по-прежнему сохраняется дефицит самого востребованного дешёвого жилья. Оно активно вымывалось из продажи весь прошлый год и до сих пор не успевает накапливаться в экспозиции. Количество запросов существенно превышает число вакантных квартир. Об этом рассказала заместитель директора управления аренды квартир “ИНКОМ-Недвижимости” Оксана Полякова.

Активность на рынке поддерживается, в частности, за счёт ужесточения условий ипотечного кредитования. Некоторые потенциальные покупатели вынуждены отказаться от своих намерений и временно снять жильё с продажи. Также спрос подогревается теми, кто постарался успеть купить квартиры в новостройках до окончания программы льготной ипотеки. Они арендуют жилплощадь, пока ждут завершения строительства дома.

— Арендное предложение пополняется медленно. Многие квартиранты продлевают договоры найма из экономии и опасения, что не удастся подобрать адекватную по цене альтернативу. Эти объекты не выходят на рынок. Кроме того, пока мы не видим массового выхода в аренду квартир, купленных в период ажиотажного спроса на первичном и вторичном рынках в 2023 году. Сейчас арендные ставки на массовом рынке практически не меняются. Колебания средних цен можно назвать условными. После значительного подорожания в 2023 году наймодатели не поднимают стоимость, — добавила Оксана Полякова.

В августе, по её словам, возможен новый виток роста цен. Традиционно в это время активность на рынке растёт. И, если необходимо снять жильё, лучше делать это сейчас, так как ближе к августу вариантов будет меньше и цены, вероятно, повысятся ещё в случае роста спроса.

— Обычно высокий сезон на рынке найма длится до октября –ноября. В этом году прогнозировать сложно. Затишья со стороны нанимателей не было ни зимой, ни весной, ни в июне. Пока объём арендного предложения не восстановится, пока ипотечные ставки не снизятся, количество арендаторов будет больше, чем свободных квартир, — пояснила Оксана Полякова.

На стоимость аренды как домов, так и квартир влияют три фактора: стоимость, площадь, инфраструктура — самого объекта (ремонт, мебель, техника) и локации.

— Если говорить о загородной аренде, то в приоритете останутся дома с инфраструктурой участка — бассейном, баней. В августе поплавать в пруду можно уже не всегда, а в бассейне с подогревом — пожалуйста. Спрос на “комфортные” арендные лоты в ИЖС будет подогреваться продолжением сезона отпусков. Далее аренда в загородном сегменте будет традиционно и сезонно снижаться в стоимости и переориентироваться на посуточную систему. А аренда ликвидных квартир получит сезонные плюс 15–20% к стоимости за месяц. Пик спроса ожидается к сентябрю, — рассказал владелец строительной компании “Дом Лазовского” Максим Лазовский.

Спрос на аренду домов растёт, что привело к повышению цен. Стоимость аренды сейчас определяется несколькими факторами. Возникает вопрос: стоит ли снимать недвижимость в данный момент или лучше подождать? Ситуация на рынке аренды в целом благоприятная, хотя цены, вероятно, станут более привлекательными в сентябре, когда закончится дачный сезон и многие вернутся в город. Такое мнение высказал генеральный директор ГК “Стройсинтез” Виктор Лукин.

В разных секторах рынка цены на аренду существенно различаются. Например, аренда долгосрочного жилья начинается от 60 000 рублей в месяц. Коттеджи стоят от 100 000, комфортные дома — от 150 000 до 200 000, бизнес-класс — от 300 000, а элитная недвижимость — от 500 000 до 1 000 000 и выше. Из-за ограниченного предложения цены остаются высокими.

— Если вы планируете длительную аренду, оптимальное время для заключения договора — октябрь – ноябрь. Существуют локации, где цены практически не падают, например Репино. Там аренда составляет в среднем 350 000 в месяц, что за год выходит около 4 000 000 рублей. Те, кто живёт в арендованных домах уже несколько лет, задумываются о покупке собственного жилья, так как за шесть-семь лет арендных платежей можно было бы накопить на покупку, — рассказал Виктор Лукин.