Что происходит на рынке недвижимости в ноябре
Пока никакого сигнала для снижения цен на вторичном рынке нет. Стоимость вторичного жилья сохраняется и не становится меньше. Об этом рассказал директор направления «Вторичный рынок» «ИНКОМ-Недвижимости» Сергей Шлома.
Ипотека слишком дорогая. Люди просто не могут взять кредит на полную стоимость покупки. При этом цены на жильё не смогут компенсировать эту дороговизну. Ипотечных сделок весь 2024 год примерно в два раза меньше, чем в прошлом году. Впрочем, каждое новое повышение ключевой ставки не сокращает долю — она стабильна. В основном кредит используют для доплаты при покупке квартиры на деньги от продажи предыдущей (иными словами, при альтернативных сделках). Как правило, это небольшие суммы.
— В целом мы отмечаем рост активности покупательского интереса: потенциальный спрос (количество обращений клиентов) сейчас приблизился к значениям осени прошлого года, когда рынок был очень оживлённым. То есть во вторичном сегменте накопился нереализованный спрос — людям необходимо решать свои жилищные вопросы, но покупательная способность в условиях дороговизны ипотеки и жилья остаётся недостаточной. Поэтому запросы не переходят в сделки полностью, — добавил Сергей Шлома.
По данным аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимости», в предложении на вторичном рынке жилья Москвы квадратный метр в среднем стоит 285,5 тыс. рублей. За месяц цена не изменилась, а с начала года увеличилась на 2,2%. В Новой Москве средняя цена 1 кв. м составляет 207,2 тыс. рублей — за месяц +0,2%, с начала года +0,9%.
— Проблемы со вторичной недвижимостью действительно существуют, и о текущей конъюнктуре цен нам известно. Однако для решения таких вопросов (снижения стоимости вторичных объектов) необходимо писать официальные обращения, чтобы обратиться к соответствующим департаментам, которые обладают полномочиями, — рассказала в рамках Международного дня торговли уполномоченный по защите прав предпринимателей в городе Москве Татьяна Владимировна Минеева.
В условиях растущих ипотечных ставок рынок вторичного жилья продолжает стагнировать. В середине осени медианная цена квадратного метра недвижимости, выставляемой собственниками на продажу, практически не меняется. Об этом рассказал коммерческий директор «Яндекс Недвижимости» Евгений Белокуров.
Он отметил, что по итогам октября 2024 года рост медианной стоимости квадратного метра на вторичном рынке в городах-миллионниках составил 0,4%. Медианная стоимость «квадрата» готового жилья составила 134 000 рублей. В 11 мегаполисах изменение цены составило менее 0,5%.
Небольшое снижение зафиксировано в трёх городах — Нижнем Новгороде (-0,3% — до 133 000 руб. / кв. м), Ростове-на-Дону (-0,2% — до 113 000 руб. / кв. м) и Самаре (-0,1% — до 114 000 руб. / кв. м).
Медианная стоимость квадратного метра на вторичном рынке за октябрь выросла на более чем 1% только в Краснодаре (+1,4% — до 119 000 руб. / кв. м), Москве (+1,3% — до 337 000 руб. / кв. м) и Перми (+1% — до 100 000 руб. / кв. м).
В среднем по всем миллионникам экспозиция «вторички» продолжает сокращаться. За октябрь количество доступных предложений в российских мегаполисах снизилось в среднем на 3%.
Что будет с ценами на вторичную недвижимость с 1 декабря
Цены на недвижимость растут. Фото © ТАСС / Альберт Гарнелис
Вторичная недвижимость с 1 декабря начнёт дешеветь только в случае системных изменений на рынке. Потому что текущая ставка процента по ипотеке и по депозитам не оставляет продавцам выбора. Объекты продаются либо по объективным ценам с учётом инфляции, либо выводятся с рынка продаж в сторону аренды. Такое мнение высказал владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.
Он отметил, что от того, какие меры поддержки будут приняты, какие программы будут внедрены (в том числе финансовые), зависит, будет ли дешеветь вторичный сегмент квартир и ИЖС. А от того, когда будут не просто анонсированы, а внедрены меры, будут зависеть сроки изменения цен на вторичном сегменте в сторону уменьшения.
— Динамика стоимости квадратного метра на вторичном рынке серьёзно зависит от денежно-кредитной политики Банка России. На последнем заседании регулятора 25 октября ключевая ставка была увеличена до 21%. При этом уже сейчас эксперты рынка прогнозируют возможное дальнейшее повышение ставки до конца года. Однако текущий уровень ставок уже повлиял на поведение покупателей, которые стали чаще рассматривать варианты покупки вторички с минимальным объёмом заёмных средств и увеличенным первоначальным взносом. Проще говоря, мы наблюдаем изменение структуры кредита, когда покупатели готовы обеспечивать сделки по большей части наличными деньгами, — рассказал Евгений Белокуров.
Сейчас также можно сказать, что повышение ключевой ставки и, как следствие, рост ставок по ипотечным кредитам, влияют на уровень дисконтов, которые продавцы готовы предлагать покупателям. Евгений Белокуров отмечает, что за последний год количество продавцов, которые готовы делать скидки покупателям, увеличилось во всех городах-миллионниках. Также растёт и средний уровень скидок от собственников вторичного жилья.
— Более значительные скидки возможны, если покупатель совершает сделку без заёмных средств и готов на покупку без долгих переговоров. Мы предполагаем, что таких сделок будет становиться всё больше, так как они выгодны и собственникам, и будущим владельцам готового жилья. Кроме того, сегодня у россиян накоплен большой объём наличных средств на депозитах, что может обеспечивать рост доли сделок без привлечения ипотечного займа, — добавил Евгений Белокуров.