Объемы ипотечного кредитования, в конце прошлого года достигавшие почти триллион рублей, в течение 2024 года снижались и рухнули почти в два раза в сентябре по сравнению с июнем до 350 — 400 миллиардов рублей. В связи с повышением ключевой ставки до рекордного уровня в 21 процент годовых, эксперты прогнозируют дальнейшее падение и стагнацию на рынке недвижимости. Впрочем, кажется что падать некуда: уже сейчас сделки по купле-продаже стали редкостью.
Президент Российской гильдии риелторов Артемий Шурыгин отмечает, что решение регулятора по очередному повышению ключевой ставки имеет крайне негативные последствия для рынка жилья.
— Наблюдается серьезное снижение спроса. Если раньше ипотечники составляли до 80%, остальные покупали за наличные средства, то сейчас картинка по структуре покупателей полностью наоборот. Основная масса сделок проходит с наличными или в результате обмена одной квартиры на другую с доплатами, такая сделка фактически проходит как купля-продажа, — отмечает эксперт.
С ним согласна гендиректор петербургского агентства недвижимости «Невский Простор» Алла Шинкевич: «Сейчас покупка осуществляется в основном в тех случаях, когда требуются незначительные суммы на доплату — например, когда сумма кредита варьируется в пределах 1-2 миллионов рублей. С такими займами покупатели рассчитывают на возможность досрочного погашения».
Между тем стоимость ипотеки после роста ключевой ставки установила новый рекорд. Это можно проверить, открыв ипотечный калькулятор Сбербанка. Для расчета берем квартиру 50 м2 за 12,5 млн рублей с первоначальным взносом 10 процентов и рыночной ставкой, которая оказалась равна 27 процентам. При сумме кредита 11 237 500 рублей, рекомендуемом ежемесячном доходе 353 000 рублей, ежемесячном платеже 271 655 рублей, переплата за 10 лет составит 21 млн рублей. А за 20 лет вы переплатите 50 млн рублей. Кто готов на такие траты?
Повышение ключевой ставки негативно отразилось и на первичном жилье. И началось это не вчера. По мнению руководителя проектов петербургской инвестиционной компании Garnet Екатерины Поздняковой, в сегменте первичного жилья высокие ставки ипотечного кредитования уже привели к снижению спроса: в третьем квартале он снизился на 1,7 раза по сравнению с летними месяцами. Многие из тех, кто раньше настроен был взять классическую ипотеку, теперь предпочитают дождаться более благоприятных условий.
— Льготные программы, которые пока ограничены, в том числе и для вторичного рынка, не могут в полной мере компенсировать сложившуюся ситуацию. В условиях высокой инфляции и роста ипотечных переплат потенциальные покупатели стараются выбирать доступные варианты — нередко это компактные квартиры в пригороде или на окраинах, где цена за квадратный метр ниже, — говорит Позднякова. По ее данным, в последние месяцы квартиры в центральных районах Санкт-Петербурга подорожали на 24 процента, на окраинах — на 12 процентов. В Ленинградской области жилье в течение года подорожало лишь на 7-7,5 процентов, что делает его более доступным для покупателей с ограниченным бюджетом.
Как следствие, девелоперы сдерживают темпы запуска новых проектов, а покупатели все чаще ориентируются на возможность приобрести жилье на вторичном рынке, где условия более гибкие, а продавцы охотнее идут на уступки. Так, средний размер дисконта на вторичке сейчас достигает 5 процентов. Правда, собственники, не торопящиеся с продажей, предпочитают держать цену и выжидать стабилизации ставок.
По данным Российской гильдии риелторов сегодня буквально единицы (2 процента) заходят на сделку по рыночной ипотечной ставке, которая теперь в среднем составляет 25 процентов. Остальные делают попытки зайти через семейную ипотеку, несмотря на сложности с лимитами у банков и другие заградительные меры, такие как 50 процентов первоначальный взнос и дополнительная комиссия банку.
— Если текущие условия сохранятся, вероятно, что доля сделок на рынке будет расти за счет покупателей, использующих собственные средства, и тех, кто может позволить себе воспользоваться льготными программами, — констатирует Позднякова.
Однако и тут не все так просто…
— Льготников и желающих взять семейную ипотеку много, но возможностей, к сожалению, у подавляющего большинства на сегодняшний день — нет. По нашим оценкам из числа подавших заявку на семейную ипотеку только 15% доходят до сделки. На вторичном рынке к концу года активней используются различные жилищные сертификаты. Из нового — идут сделки с «курскими» сертификатами, но понятно, что это единичные случаи, не влияющие в целом на рынок, — говорит Артемий Шурыгин.
При этом президент Российской гильдии риелторов уверен, что высокая рыночная ставка у нас надолго. Поэтому не стоит ждать у моря погоды.
— Рекомендации для продавцов сейчас такие. Нет предпосылок для роста стоимости квадратного метра, наступает период стагнации, «затянувшийся» продавец будет терять из-за инфляции. Поэтому продавать нужно сейчас. Если звонков нет, то можно смело опускать стоимость на 5-10 процентов, при наличии нескольких заинтересованных покупателей вы всегда сможете поторговаться вверх, — рекомендует Шурыгин.
Кстати, для льготников есть также интересные региональные предложения. Руководитель ростовского агентства недвижимости АН Immobily Алексей Олейников считает, сегодня молодым семьям, ученым, айтишникам и другим категориям льготников лучше воспользоваться государственными субсидиями в агентстве жилищных программ, по которым компенсируется процентная ставка по кредитам. Их никто не отменял. Причем, если раньше, когда ипотека была еще 7-8 процентов, эти субсидии казались незначительными, то сегодня правительство той же Ростовской области может компенсировать до 10 процентов от ставки. Есть подобные программы и в других регионах. В текущих реалиях это вполне ощутимо.
А есть еще лайфхак, позволяющий взять две семейные льготные ипотеки. Программа «Семейная ипотека» продлена до 2030 года. Поэтому желающие, подходящие под ряд условий, могут ею воспользоваться. Однако мало кто знает, что по ней можно взять две ипотеки и купить две квартиры на льготных условиях. Тогда в одной можно жить, а другую, например, сдавать в аренду. В перспективе она может достаться детям. Для этого мужу и жене нужно заключить брачный договор, в котором необходимо зафиксировать режим раздельного владения имуществом. Тогда можно взять семейную ипотеку отдельно на мужа и отдельно на жену.
— Сегодня часть потенциальных покупателей квартир переориентировалась на аренду, дополнительно усилив рост стоимости найма жилья. Полагаем, что в концу года рынок аренды сбалансируется и дальнейший рост будет в пределах инфляции. Вместе с тем наблюдается конкуренция с депозитами, при доходности под 22 процента желающих покупать квартиры за деньги становится существенно меньше, если это не острая необходимость. Покупки под инвестицию, для сдачи в аренду сейчас проигрывают банковским депозитам, — резюмирует Артемий Шурыгин.