Как меняются цены на квартиры в разных сегментах недвижимости
По данным аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость», на вторичном рынке старой Москвы сегодня в продаже находятся 98,77 тыс. объектов. За месяц предложение увеличилось всего на 1,1%, а за год прирост составил только 10,8%. При этом за одну и ту же цену можно купить принципиально разное жильё. В компании привели примеры квартир стоимостью 15 млн рублей.
Так, за эту сумму продаётся двухкомнатная сталинка. Это квартира площадью 54 кв. м в семиэтажном кирпичном доме 1957 года постройки в районе Нагорный, ЮАО. Столько же стоит двухкомнатная брежневка площадью 41 кв. м в девятиэтажном кирпичном доме 1973 года постройки в том же округе, но ближе к центру, в Донском районе. Аналогичная цена у двухкомнатной хрущёвки в соседнем Даниловском районе. Квартира площадью 42,3 кв. м находится в пятиэтажном кирпичном доме 1960 года постройки.
Если говорить о новостройках, то за эту цену можно найти жильё в строящихся домах. Например, двушку в Покровском-Стрешневе. Там продаётся квартира площадью 46,6 кв. м с предчистовой отделкой white box в ЖК со сдачей в эксплуатацию в 2025 году.
Впрочем, тут выбор перед покупателем неоднозначный. Жильё в строящемся доме не подходит, если нужно заселиться в квартиру прямо сейчас и нет времени ждать. В этом отношении преимущество квартир на вторичном рынке очевидно.
— Сегодня доля квартир в новостройках Москвы, которые можно приобрести с бюджетом в пределах 15 млн рублей, составляет 53,5%. Если покупатели располагают такой суммой, им будут доступны квартиры разных форматов — от студий до трёшек. Так, под бюджет 15 млн рублей сегодня подходят 27% студий, 38,1% однушек и 29,2% двушек, представленных на рынке первичного жилья Москвы. Также этой суммы будет достаточно, чтобы приобрести трёхкомнатную квартиру. В пределах 15 млн рублей сегодня находится около 7% всех трёшек столицы, — рассказал коммерческий директор «Яндекс Недвижимости» Евгений Белокуров.
По его словам, доля квартир на вторичном рынке Москвы, которые подойдут для покупателя с бюджетом 15 млн рублей, в октябре 2024 года составляет 50,8%. Под рамки бюджета на вторичке подойдут 11,4% студий, 40,8% однушек, 36,2% двушек, представленных на столичном рынке. В пределах 15 млн рублей в Москве сегодня находятся также 11,1% трёшек на вторичном рынке.
Разница в цене между первичкой и вторичкой как в Москве, так и в целом по России начала сокращаться в начале осени. Так, в столице в сентябре медианная стоимость квадратного метра в новостройках составила 364 000 рублей, а на вторичном рынке — 333 000 рублей. Ценовой разрыв в столице по сравнению с августом снизился на 2% и составил 9%.
— Если смотреть современные ЖК в пределах Третьего кольца, то квартиры в таких районах будут расти очень-очень сильно и существенно. Например, в одном из них недвижимость с 2020 года выросла в цене почти в 2–2,5 раза. Если можно было купить квартиру в 2020 году примерно за 150–170 тысяч за квадратный метр, то сейчас они стоят 400–500 тысяч за один квадратный метр. И квартиры в таких районах раскупаются быстро, на них стоит очередь. Почему? Потому что фактически люди покупают современное обустройство — рядом школы и вся инфраструктура. Поэтому такие квартиры дорожают и очень хорошо уходят также под сдачу, — рассказала инвестиционный советник, основатель «Университета инвестиций» Юлия Кузнецова.
Ждать быстрого снижения цен на квартиры не стоит. Фото © ТАСС / Валентин Фёдоров
Какие квартиры начнут дешеветь
Ожидать быстрого удешевления на рынке недвижимости не стоит. Несмотря на слабый спрос, предложение растёт медленными темпами, и по-прежнему наблюдается дефицит ликвидных объектов. Кроме того, серьёзную роль в ценообразовании сегодня играет инфляция — в условиях повсеместного подорожания всё меньше оснований рассчитывать на снижение стоимости жилья. Такой прогноз сделал директор направления «Вторичный рынок» «ИНКОМ-Недвижимости» Сергей Шлома.
Он пояснил, что в первичном сегменте недвижимости важное значение имеет себестоимость строительства, а она не уменьшается. На вторичном рынке продавцы держат цены, и размер скидок по результатам торга остаётся прежним — в среднем 3–5%.
— Сегодня существует несколько стратегий покупки недвижимости без заёмных средств, которые могут использовать покупатели, чтобы найти наиболее выгодное предложение. В первую очередь рыночная ситуация такова, что продавцы на вторичном рынке готовы к дисконтам — и иногда они могут достигать порядка 10%. Ещё один вариант — это поиск жилья в более удалённых от центра города локациях, — рассказал Евгений Белокуров.
Он отметил, что при выборе этой стратегии важно оценить инфраструктуру и транспортную доступность района. Сегодня многие локации вдали от центра развиты не хуже популярных районов с точки зрения как транспорта, так и разных социальных или досуговых мест. Однако новое или готовое жильё обойдётся здесь дешевле, чем в центральных районах города. Главный совет для покупателей, которые выбирают такую стратегию, — не отказываться от комфорта ради экономии. Но при разумном подходе можно заключить более выгодную сделку и купить квартиру дешевле, чем планировалось.
— При этом поиск дисконта на отдельные форматы недвижимости — сталинки или хрущёвки — сегодня не самый очевидный вариант. Дело в том, что продавцы предоставляют скидки, ориентируясь не на год постройки или прочие технические детали. Они готовы на торг с покупателями, которые быстро выходят на сделку. Поэтому значительную скидку можно получить на вторичную недвижимость разных форматов, если покупатель готов быстро заключить сделку, особенно за наличные, а не заёмные средства, — добавил Евгений Белокуров.
За одну и ту же цену можно купить квартиру в хрущёвке или в строящемся доме. Фото © ТАСС / Мария Рыбакова
За 15 млн рублей имеет смысл присмотреться к ИЖС. За эти деньги вы получите дом на 150 кв. м в 20 километрах от МКАД, с участком около четырёх-пяти соток в зависимости от локации. Трёхкомнатная квартира будет меньше по площади. Такую рекомендацию дал владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.
— Разница в цене между первичной и вторичной недвижимостью, конечно, играет одну из ключевых ролей. Но если говорить о разнице в трёхкомнатной сталинке и двушке в доме 2000-х годов в той же локации, то тут иные факторы. Во-первых, возраст дома, соседи (важно для молодых семей), наличие лифта (не везде в сталинках он есть) и более удобные современные планировки в новых домах. Разница будет существенной, если двушка новая и на неё распространяется семейная ипотека, — добавил он.
При минимальном бюджете без ипотеки Максим Лазовский рекомендует присмотреться к квартирам, хозяева которых торопятся с продажей. Причиной может стать срочный переезд, необходимость крупных покупок, какие-то экстренные расходы. Как правило, в этих ситуациях деньги нужны не в течение недели-другой, пока банк одобрит ипотеку, посмотрит, «раскроет» счёт, а сразу. И за срочность продавцы готовы дать существенный дисконт. Соответственно, срочно можно рассчитаться только наличными. Впрочем, даже если продавец делает хорошую скидку, не стоит забывать о необходимости проверить юридическую чистоту документов.
Таким образом, будут дешеветь неликвидные квартиры в старом фонде, расположенные на непопулярных этажах, или с какими-то нюансами. Например, в домах без лифта. Есть вероятность снижения цен на жильё, расположенное в отдалённых локациях, и на квартиры, которые продавцы хотят продать побыстрее. Что касается средних цен на недвижимость, то ждать их снижения пока преждевременно.