Жилье премиум-класса — отдельная ниша на рынке недвижимости. Мы знаем, что оно дорогое, красивое и максимально комфортное для его обладателей, однако в России до сих пор нет четкой классификации элитной недвижимости. Какой комплекс можно считать элитным и какие факторы играют решающую роль в определении класса — расположение в центре города, набор предоставляемых услуг, благоустройство или уникальные дизайнерские интерьеры? Что важнее: инфраструктурность комплекса или его приватность? Какой должна быть концепция элитного жилого комплекса, как выделиться и привлечь взыскательного покупателя?
На мероприятии, организованном «Коммерсантом», ведущие эксперты рынка обсудили актуальные тенденции в сегменте элитной недвижимости и поделились своим видением элитного жилого комплекса будущего.
Цены на «элитку» в России продолжают расти. Так, по данным аналитиков NF Group, средняя цена квадратного метра на первичном рынке элитной жилой недвижимости в Москве превысила 1,8 млн рублей (+12% за квартал и +20% за год). В премиум-классе средняя цена предложения достигла 1,2 млн рублей за «квадрат» (+4% за квартал и +10% за год), а в классе делюкс — почти 2,7 млн рублей (+7% за квартал и +23% за год).
Среди основных тенденций 2024 года эксперты отметили повышенный интерес к эксклюзивной недвижимости стоимостью более 200 млн рублей: за полгода количество сделок с такими объектами более чем вчетверо превысило показатели аналогичного периода 2023-го. Рост спроса на эту категорию недвижимости обусловлен ограниченностью передвижения и вывода капитала из страны, а также стремлением покупателей снизить риски и диверсифицировать свои активы за счет приобретения элитной недвижимости.
Руководитель департамента продаж компании «Донстрой» Анна Коробкова оценила емкость элитного рынка Москвы в 162 млрд рублей. «Рынок богат и продуктом, и спросом», — сказала она, отметив, что за девять месяцев года рынок элитной недвижимости столицы пополнился 13 новостройками.
Затрагивая тему критериев выбора, Анна Коробкова подчеркнула, что в ходе опроса выяснилось, что для покупателей на первом месте — парки и окружение рядом с домом, на втором — доверие к застройщику, на третьем — архитектура жилых корпусов. «Почему же парки рядом с домом на первом месте? Ответ прост: все клиенты ценят время, все заботятся о своем здоровье, любят прогулки», — пояснила она.
Доверие к застройщику также является важным фактором принятия решения о покупке жилья у той или иной компании. «Это всегда было важно для данной категории клиентов. Люди стараются покупать в основном на этапе строительства, рассматривают разную архитектуру, и в Москве представлено много крутых проектов. Но у клиентов этой категории есть тяга к классической или неоклассической архитектуре, поэтому мы свои проекты стараемся делать не то чтобы в классике, но в понятной для этих людей стилистике», — отметила эксперт.
Если говорить про престижные локации, то, конечно, для клиента это также имеет огромное значение, однако сейчас, по мнению Анны Коробковой, это понятие во многом трансформируется и теряет свой первоначальный смысл: «Если раньше действовала формулировка locaton, locaton, locaton, связанная с престижем центральных районов Москвы, то сейчас престиж для клиента — это его возможности, в том числе его окружение. Потому что есть новые локации, в которых много новых элитных домов, — и неважно, где эта локация: для клиента она тоже престижна. Достойное окружение, шикарные виды из окна, хорошая инфраструктура — это тоже престиж».
Общественные пространства, по словам Анны Коробковой, помимо генерирования эмоций и эстетического наслаждения, должны экономить время: «Наши клиенты ценят свое время, и даже лишние 15 минут для них имеют значение, поэтому все эти новинки в общественных пространствах, которые мы придумываем в огромном количестве, должны быть понятны клиенту, чтобы он понимал, почему, когда и как он их будет использовать. И такие новые пространства, как переговорные, репетиторские, бьютирумы, гостиные, то есть все, к чему клиент уже потихонечку привыкает, — это то, без чего он уже не может, даже если не всегда это нужно», — добавила она.
«Уже на стадии формирования технического задания очень важно продумывать все жизненные сценарии эксплуатации элитного объекта, от начала до конца, от идеи до реализации: достаточно ли каких-то вспомогательных помещений, корректно ли расположен вход к лифту… Один из критериев элитного сегмента — приватность, поэтому обязательно продумывать жизнь клиента в этом доме: разграничен ли вход для сервисных служб и резидентов. Элитность объекта должна быть построена не на объеме или пропорции жилья и общественных пространств, а на логике их использования, на существенных мелочах. Нужно, чтобы клиенту было комфортно, тогда он будет доволен, а это самое главное», — сказала Анна Коробкова, подчеркнув, что девелоперы продают точно не квадратные метры, а образ жизни.
Архитектор, основатель архитектурного бюро Pugachevich Studio Анастасия Пугачевич считает, что термин «элитное жилье» можно трактовать следующим образом: «Элита» — это эстетика, легенда, инфраструктура, технологичность, архитектура. Именно эти пять критериев, объединенные элементом локации, определяют элитность жилья». По словам Анастасии Пугачевич, красивым должно быть все, независимо от того, элитный это объект или нет. «Но в элитном объективно все обязано идеально гармонировать, когда речь идет о форме, функции или декоре. Такого рода объекты требуют глубокого погружения, не терпят небрежности и компромиссов», — отметила она, уточнив, что эстетика распространяется не только на архитектуру, но и на внутренние планировки и благоустройство.
Понятие «легенда» подразумевает, что у заказчика должно быть четкое понимание, что он хочет сказать этим объектом, какие ценности транслировать. «Глубинный анализ аудитории и сценарии жизни, которые закладываются в объекте, крайне важны. Когда вы получаете готовый продукт с изначально продуманным нарративом, вам гораздо легче его продвигать на рынке», — отметила архитектор.
Что касается инфраструктуры, то минимальный «суповой» набор (а элитная недвижимость все-таки расположена в центральной части города, где пространство ограниченно) — это лобби, зона ожидания, игровая комната, гостиная, где можно переговорить с партнером, или пространство, которое можно адаптировать под различные мероприятия сообщества. Также востребованы фитнес-пространство и бьюти-пространство. «Пожалуй, этого достаточно. Затем продукт можно усиливать сигарными, икорными, игорными, чайными комнатами, зонами для медитации. Да, возможно, это все будет востребовано, если это уместно и актуально для конкретного объекта. И важно, чтобы резиденты и персонал комплекса не пересекались или пересекались минимально. Это закладывается на этапе концепции, на этапе проектирования», — сказала Анастасия Пугачевич.