Как недобросовестные риелторы обманывают покупателей вторичного жилья

Покупатель нашёл подходящую квартиру на популярном сайте объявлений и уже хотел было договориться о просмотре, как увидел точно такое же объявление на той же площадке. Только там были указаны контакты другого риелтора, а цена оказалась на 500 тыс. меньше. Разумеется, он позвонил агенту, который выставил объявление по более низкой цене. Впрочем, посмотреть квартиру так и не смог. Риелтор сказал, что недвижимость уже продалась, но готов предложить клиенту очень похожую квартиру.

Покупатель не поленился и всё-таки позвонил по объявлению с более высокой ценой. Оказалось, что жильё продаёт сам собственник, никаких сторонних агентов он не нанимал. Более того, хозяин недвижимости многократно связывался с риелтором, попросту укравшим его объявление, и просил снять его. Ничего не помогло. Даже многочисленные однотипные негативные отзывы на недобросовестного риелтора на сайте объявлений.

В конечном итоге сделка состоялась. Покупатель не стал жертвой мошенника, потому что почитал отзывы о нём и всё-таки нашёл оригинальное объявление продавца и позвонил по нему. На практике же эта схема очень распространена. Недобросовестные агенты набирают портфель из самых привлекательных объявлений и просто публикуют их от своего имени. Разумеется, они не знают ни истории этого жилья, ни хозяев, ни реальных риелторов, которых нанимает продавец квартиры. Цену они ставят специально ниже, чтобы звонки шли им, а не настоящим собственникам. Но чаще всего они публикуют объявление и вовсе не существующего жилья.

— Продажа несуществующего жилья — самая распространённая уловка для привлечения покупателей. Легко разместить объявление объекта с прекрасным ремонтом, в хорошей локации и по заниженной цене. Естественно, с такого объявления риелтор получает огромное количество звонков. Только в процессе разговора он сообщает, что объект уже продан или под авансом, но есть другой. В большинстве случаев покупатели охотно соглашаются посмотреть другие объекты, так как в их голове уже появилась мысль, что именно этот риелтор может предложить им лучшее по приятной цене. Естественно, другой объект оказывается намного хуже и дороже, — рассказала старший управляющий партнёр юридической компании PG Partners Полина Гусятникова.

Её рекомендация однозначна: чтобы защититься от этой уловки после того, как вам сообщили, что данный объект не продаётся, надо вешать трубку.

Агент может сказать, что посмотреть квартиру можно только до 14 часов дня или после 15. Одним словом, временной промежуток ограничен. Этим приёмом часто пользуются риелторы, чтобы скрыть громких соседей, недостатки находящейся рядом инфраструктуры или самой квартиры. Например, если дом расположен рядом с детским садом — показы будут проходить в то время, когда дети не выходят на прогулку; если в самом доме или квартире есть недостатки — в тёмное время суток. Если у соседей есть маленький ребёнок, который всё время плачет, — в тот момент, когда они уходят на прогулку.

— Чтобы защититься от этой уловки, попробуйте договориться о нескольких просмотрах в разное время. Если риелтор вам категорически отказывает — это повод задуматься, — отметила Полина Гусятникова.

Есть такая схема: клиент связывается с агентом по недвижимости, который помогает с поиском квартиры, но различными способами уговаривает клиента внести задаток. Например, злоумышленник может сказать, что данной квартирой интересуется большое количество других клиентов и внесение задатка может повысить шансы стать её покупателем. Если человек просто отдаст деньги агенту, то он их может больше не увидеть. Об этом рассказал вице-президент Ассоциации юристов по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству Владимир Кузнецов.

— В таких случаях стоит принимать решения максимально взвешенно и не торопиться, несмотря на уговоры злоумышленника, а при внесении задатка грамотно оформить и проверить все документы и запастись доказательствами перечисления денег (лучше в безналичной форме), — добавил Владимир Кузнецов.

В рамках ещё одной схемы недобросовестные агенты по недвижимости скрывают тот факт, что на квартиру могут претендовать наследники умершего собственника, которые объявляются уже после покупки жилья.

— В таких случаях стоит проверить все документы в отношении недвижимости (выписка из ЕГРН, домовая книга и пр.), а также оформить договор купли-продажи, включив в него заверение продавца об отсутствии притязаний третьих лиц в отношении недвижимости, — такое условие может помочь взыскать убытки с продавца, если наследники всё же объявятся, — рассказал Владимир Кузнецов.

Бывает, что агенты по недвижимости скрывают притязания кредиторов действующего собственника на объект недвижимости. В результате новый собственник может столкнуться с ситуацией, когда он останется и без квартиры, и без потраченных на её покупку денег.

— В зависимости от ситуации рекомендации могут быть различными, однако есть и универсальные советы: например, при покупке жилья стоит внимательно изучать все документы (выписка из ЕГРН, домовой книги, справки из ПНД и НД в отношении продавца, изучение картотеки службы судебных приставов на предмет наличия требований к продавцу, поиск судебных дел в отношении продавца), — добавил Владимир Кузнецов.

Схемы обмана могут быть разными. В одних случаях недобросовестные риелторы просто вводят клиента в заблуждение, чтобы повысить свою комиссию и продать подороже неликвидную квартиру. В других под видом агентов скрываются настоящие мошенники, действия которых носят откровенно криминальный характер.

— Часто встречаются случаи, когда собственнику, как правило одиноко проживающему, внушают, что он является участником разоблачения неких мошенников сотрудниками правоохранительных органов и, естественно, такое участие требует полной конфиденциальности. После чего по сценарию такой «операции» необходимо переоформить на третьих лиц недвижимость. К моменту, когда человек понимает, что его обманули, право собственности на объект уже у третьих лиц и оспорить такую сделку крайне сложно. Проблематично доказать, что продавец действовал под влиянием обмана, — рассказал ведущий юрист «Европейской юридической службы» Юрий Аванесов.

По его словам, в любом случае необходимо перепроверять всю предоставленную информацию документами. Расчёты по сделкам при покупке лучше производить только после и при условии регистрации права покупателя в Росреестре.

— Нередко бывают случаи, когда сделка, по которой произведён расчёт, не доходит до логического завершения, так как на объект накладывают арест уже после того, как произведён расчет, но возможности вернуть деньги нет, так как они уже потрачены. Чтобы обезопасить себя как покупателя, лучше делать расчёт после регистрации права, — пояснил Юрий Аванесов.