Индикатор (MREF) рассчитывается на основе цен паев закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ), инвестирующих в недвижимость, говорит руководитель по развитию бизнеса УК ПСБ Тимур Рамазанов. В базу расчета вошли паи ЗПИФов, связанных в основном с рентным доходом.
Вместе с ценовым индексом будет рассчитываться индекс фондов недвижимости полной доходности (MREFTR), который будет учитывать доходы по паям ЗПИФов, включенным в эту базу. Благодаря ему можно рассматривать спрос на инвестиции в сектор недвижимости.
Новый индекс фондов недвижимости, который запускает Мосбиржа – это по сути инструмент, который поможет людям лучше понимать, что происходит на российском рынке недвижимости, считает старший преподаватель кафедры экономической теории РЭУ им. Г. В. Плеханова Кава Ходжа. “Представьте, что это такой барометр, который показывает общее “здоровье” сектора недвижимости. Этот индекс будет отражать, как в целом чувствуют себя фонды, которые вкладывают деньги в недвижимость. Для обычных инвесторов это означает, что теперь будет проще следить за тенденциями на рынке, не погружаясь в детали каждого отдельного объекта или компании”, – говорит эксперт.
Зачем это нужно? В первую очередь, для удобства, отмечает Кава Ходжа. Инвесторы и аналитики смогут быстро оценить ситуацию на рынке недвижимости, сравнить его с другими секторами экономики. Это может помочь в принятии решений о том, куда вложить деньги или как планировать свои финансовые стратегии.
Рынок закрытых паевых инвестфондов (ЗПИФ) только формируется, говорит Владимир Стольников, руководитель дирекции управления альтернативными инвестициями УК “Альфа-Капитал”. Запуск нового индекса, по его словам, поддержит рынок коммерческой недвижимости и сделает его прозрачнее. К тому же один из первых шагов уже был сделан несколько лет назад: Мосбиржа запустила индекс CREI на складской сегмент.
При этом рынок коммерческой недвижимости, особенно складской, существенно растет – в регионах и в Москве. Драйвером являются онлайн-ритейлеры.
Появление такого индекса в рамках развития рынка – логичный шаг, считает Рамазанов. Так как увеличивается количество ЗПИФ, в том числе, тех, что начали приобретать биржевой статус. “Мы не ожидаем, что это окажет существенное влияние на рынок недвижимости в моменте, тем не менее, у инвесторов появится доступ к интересным идеям, а также общий индикатив в виде индекса для оценки средних показателей”, – считает эксперт.
Участвуя в ЗПИФ, инвесторы могут не брать на себя всю нагрузку по работе с объектом недвижимости, а получить полный спектр услуг – юридическое сопровождение, ведение объекта недвижимости, выбор объекта, налоговые особенности – с минимальными действиями. Эксперт отмечает, что такой вид фондов не предполагает большой объем инвестиций. Суммы могут начинаться от 55 тыс руб., что позволяет инвестировать в дорогостоящие объекты с небольшим взносом. Уменьшаются риски оценки объекта, правовых особенностей, налоговых обязательств, а также недобросовестных практик. У формы закрытого ПИФ есть срок, на который он формируется. Сейчас это от трех до 15 лет с возможностью пролонгации.
“Например, ЗПИФ, связанный с объектом недвижимости, может позволить получать доход от аренды и роста стоимости самого объекта. Последнее время особым спросом у инвесторов пользовались ЗПИФ на складскую недвижимость”, – говорит эксперт.
На обычных владельцев недвижимости появление индекса напрямую не повлияет, говорит эксперт. Квартира или дом не станут дороже или дешевле из-за запуска этого индекса. Однако в долгосрочной перспективе, если индекс привлечет больше внимания к рынку недвижимости, это может повлиять на общую динамику цен.
“Важно понимать, что сам по себе индекс не меняет реальность – он просто отражает то, что происходит на рынке, – подчеркивает Кава Ходжа. – Это как зеркало: оно показывает ваше отражение, но не меняет вашу внешность. В целом, это шаг к большей прозрачности и информированности на рынке недвижимости. Для профессионалов это новый инструмент анализа, а для обычных людей – возможность лучше понимать, что происходит в этом секторе экономики”.