Активность на загородном рынке минувшим летом была на четверть была ниже, чем в прошлом году, подсчитали эксперты «Циан.Аналитики». Средняя стоимость домов (учитывались готовые дома — как для круглогодичного проживания, так и дачи) в большинстве регионов продолжила увеличиваться. Однако в 18 из 82 проанализированных регионах цены стали снижаться.
Падение цен зафиксировано в северных регионах, где не слишком развито строительство (Коми, Архангельская, Мурманская области — на 9-11%), но также и в регионах с активным строительством: Ленинградская область, Санкт-Петербург, Московская область (1%, 3% и 5% соответственно), Краснодарский край (6%).
В Подмосковье это уже не первый случай снижения цен, отмечают аналитики — подобная ситуация в Московской области была в прошлом году, а в Москве в 2022 году.
Причин падения цен несколько, считают эксперты. Во-первых, из-за очень высоких цен в окрестностях столицы покупатели стали рассматривать соседние регионы. Среди регионов с положительной динамикой цен — области вокруг Московского и Петербургского регионов, а также регионы Приволжского федерального округа, Урала, Сибири с высокой долей промышленности в структуре экономики, где в последние два года заметно увеличились доходы населения.
К примеру, ранее вице-премьер Марат Хуснуллин отмечал, что после запуска трассы М-12 вырос интерес к домам во Владимирской области, куда москвичам стало проще добраться.
Кроме того, изменилась структура предложения, отмечают в «Циан» — на рынке Москвы и Московской области появилось больше объектов с небольшой площадью, а значит, и с более низкой стоимостью, отмечают аналитики.
Тренд на уменьшение площади дома наблюдается уже не менее 3 лет, говорит руководитель строительной компании HalleHouse Вячеслав Котлов. На это есть ряд причин: меньшая общая стоимость строительства, рост количества «малых семей», стремление за город молодых семей без детей, которым просто пока не нужны большие площади.
Между тем, хотя каждый, кто строит компактный дом, в душе радуется, что экономит, обыватель часто не понимает, что в действительности экономия при небольшой площади — мнимая, говорит Котлов. Это касается деревянных домов площадью менее 80 м2, которые относятся к категории «мини-дом». «В процентном соотношении строить мини-дом дороже: часто расход средств идет на «обрезки», если габариты мини-дома не кратны трем. Дело в том, что пиломатериал продается в погонаже 6 метров. И если габариты дома кратны трем, то удается сэкономить на обрезках пиломатериала — все идёт в дело!», — говорит Котлов. Второй момент — сложность работы в стесненных условиях. Например, отделочникам проще отделать большой санузел, чем маленький. К тому же, ждать скидки за объем не приходится. Третий момент — сложность подбора соразмерных материалов. Крупномерную плитку, которую выгодно положить, не будешь выкладывать в маленьком доме. Это выглядит странно. Все это делает стоимость маленького дома более дорогой — в пересчете на квадратный метр. Хотя общая стоимость и может быть ниже.
«На самом же деле снижения стоимости домов не наблюдается, но и выраженного увеличения мы не ждём. Рынок стабилен и подвержен преимущественно сезонным колебаниям», — говорит Котлов.
Сейчас у заказчиков более осознанный выбор площади и функционала загородных домов, чем это было 5-10 лет назад, отмечает гендиректор компании «ДДМ-Строй» Вера Вавилова. Оценивая свои силы по обслуживанию будущего дома (уборка, отопление, текущие ремонты и т. д.), люди все чаще выбирают дома площадью 100-150 кв. м вместо 300 и более кв. м, как было ранее. «Стоимость квадратного метра при этом постоянно растет, но общая стоимость домов за счет снижения площади в массе стала меньше», — говорит Вавилова.
Современный продуманный дом площадью в 120 кв. м по своему функционалу аналогичен 150-170-метровому дому, спроектированному 10-15 лет назад, говорит руководитель департамента загородной недвижимости VSN Group Ольга Магилина. Тогда потери 25% площадей на нефункциональные коридоры и холлы казалось чем-то нормальным, а сегодняшнему покупателю продать такой дом крайне тяжело.
Поскольку цены стали чуть ниже в регионах с наибольшим объемом активного предложения на загородном рынке, то и в среднем по России стоимость дома за лето снизилась, сообщает «Циан»: с 10,6 млн руб. в конце мая до 10,4 млн в конце августа. Для сравнения — в прошлом году за три летних месяца средняя стоимость загородного дома в РФ также немного снизилась — на 1,1%
В снижении цен на дома сыграл роль также интерес к рынку городского жилья — спрос здесь был высок из-за финала и ожидаемой модификации льготных ипотечных программ. И повышенный спрос на земельные участки — все чаще население предпочитает строить самостоятельно или под личным контролем, не находя подходящие под конкретный запрос готовые дома или не доверяя их качеству.
С сворачиванием льготных ипотек, снижением их максимальных сумм спрос на загородную недвижимость, конечно, снизился, говорит член правления Ассоциации деревянного домостроения Артур Хафизов. Даже IT-специалисты, которые бронировали дома и планировали покупать после изменения условий программы оказались в сложной ситуации и не могут приобрести то, что хотели. Многие из них, хотя и хотят купить дом в нестоличном регионе, трудоустроены в московских или питерских IT-компаниях, на которые программа теперь не распространяется.
В дальнейшем возможно некоторое падение спроса и цен, многие подрядчики сигнализируют, что в последние месяцы у них нет ни одного заказа, говорит Хафизов. Компании, у которых есть сложности, могут пойти на скидки на те дома, которые уже построены или находятся на завершающей стадии строительства. Однако предпосылок снижения стоимости домов, которые строятся под заказ, на участке клиента, пока нет, продолжает эксперт.
«Есть предположение, что мы, возможно, столкнемся с стагфляцией, когда спрос будет падать, а цены при этом будут продолжать расти, — считает Хафизов. — У нас очень большая масса денег находится на депозитах. Если люди в определенный момент поймут, что деньги все же обесцениваются, они побегут покупать дома. И тогда наоборот произойдет скачок цен».
Цены на загородные дома как росли, так и будут расти, никаких предпосылок для их снижения не наблюдается, говорит Вавилова: «Спрос высокий, кадров катастрофически не хватает, материалы дорожают. В нашей компании этой весной и летом наблюдался повышенный спрос из регионов, мы построили дома в Магадане, Самаре, Тольятти, Астрахани. Спрос в столичном регионе также находится на высоком уровне».
Нужно понимать, что за один только 2023 год себестоимость строительства загородного дома выросла почти на 30%, а цены для конечных покупателей за этот период — всего на 15%, говорит Магилина. В 2024 году рост стоимости строительных и отделочных материалов продолжается, и в таких обстоятельствах, по ее мнению, дальнейшего роста цен загородных домов для конечных покупателей избежать точно не удастся.