На днях в отеле Lotte Moscow прошла XX Ежегодная складская конференция консалтинговой компании NF Group, уже много лет являющаяся знаковым событием рынка коммерческой недвижимости. Ведущие эксперты, девелоперы, представители логистических компаний, арендаторов и ретейлеров обсудили ситуацию на рынке, влияющие на нее макроэкономические факторы, новые перспективные направления инвестирования, изменения логистических цепочек, строительство складов, подвели предварительные итоги года, оказавшиеся весьма впечатляющими.
Несмотря на негативные прогнозы, объем инвестиций в индустриальную и складскую недвижимость России уже превысил рекорд 2023 года, а к концу 2024-го ожидается новый исторический максимум. Согласно данным NF Group, в прошлом году общий объем вложенных средств составил 872 млрд рублей, в складскую недвижимость было инвестировано 119 млрд, что тоже стало рекордом (14% от общего объема в структуре вложений в коммерческую недвижимость). По предварительным данным, за девять месяцев текущего года в этот сегмент вложено 120-130 млрд рублей и ожидается, что по итогам года в склады будет инвестировано 150-160 млрд рублей.
На сентябрь общий объем предложения качественной складской недвижимости России составляет 47,1 млн кв. метров. Из них более половины площадей (53%) расположено в Московском регионе, 11% — в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, 36% — в других субъектах. По прогнозам NF Group, до конца года в эксплуатацию будет введено 5,3 млн кв. метров качественных складских площадей, за счет чего общий объем предложения в стране достигнет 50 млн кв. метров.
За неполные девять месяцев в целом по стране в эксплуатацию было введено более 1,5 млн «квадратов» складских площадей классов A и B, при этом основной объем ввода приходится на регионы России (не включая Москву и Санкт-Петербург) — 950 тыс. кв. метров, или 60% от общего завершенного строительства. В столичном регионе показатель составил 274 тыс. кв. метров (17%), в Санкт-Петербурге и Ленинградской области — 367 тыс. (23%).
О деньгах
Российская экономика в 2024 году развивалась очень высокими темпами. «Мы ожидали в начале года, что экономика будет расти в реальном выражении на 2,5%, но, похоже, по итогам года будет 4%», — заявила глава аналитического управления СБЕРа Наталья Загвоздина. По ее словам, некоторые эксперты предсказывают в следующем году падение роста: «Мы видели прогнозы у других банков — они менее позитивные по темпу роста экономики: 1% в следующем году, 0% — в 2026-м и 2027-м. Мы не разделяем этого пессимизма.
На данных «СберИндекс», когда мы рассматриваем обороты транзакций между различными секторами экономики и внутри больших секторов, мы видим там темпы роста 20-40% — это обороты, это деньги. Так что, скорее всего, такие темпы — 2,5% в год — сохранятся до 2030-го года».
По мнению Натальи Загвоздиной, высокие темпы развития российской экономики обусловлены двумя ключевыми факторами — ростом уровня потребления на внутреннем рынке и увеличением объемов корпоративных инвестиций со стороны предприятий. Основной вклад в бюджет вносят нефтегазовые предприятия. «Можно говорить о том, что у нас был и сохраняется сумасшедший бюджетный импульс, но и компании в экономике довольно существенно зарабатывают. Основной вклад — это НДС, оборотные налоги. Там рост чуть ли не 35% год к году. Мы также анализируем крупнейшие и средние компании, акции, которые обращаются на бирже, — и там тоже существенный темп роста прибыли и оборота денежных потоков. Мы полагаем, что в экономике накоплено достаточно денежного потенциала, чтобы продолжать инвестировать. Из этих 2,5% роста в год 2% несет именно этот фактор продолжающихся активных инвестиций», — указала она.
Несмотря на сложные внешнеполитические условия, прибыль компаний в 2024 году значительно выросла, что свидетельствует о стабильном развитии отраслей. Этот положительный тренд подтверждает устойчивость российского бизнеса и его способность адаптироваться к изменяющимся обстоятельствам. При этом бюджетная политика останется стимулирующей.
«Импортозамещение как отдельная тема теперь с нами, как и санкции, и ограничения по движению капитала, и сложности с расчетом — это с нами надолго, поэтому нужно привыкнуть и воспринимать все это как нормальные условия ведения бизнеса», — констатировала Наталья Загвоздина.
И судя по всему, россияне уже адаптировались к новой реальности. «Доходы населения в этом году сложатся на уровне порядка 100 трлн рублей — это огромные цифры. Еще 60 трлн рублей у населения находится на депозитах. И еще такая же сумма в акциях, облигациях, паях разных компаний, в сберегательных и пенсионных фондах. То есть люди тоже накопили довольно большую подушку средств, и каждый год эта сумма будет прирастать еще на десятки триллионов рублей», — указала эксперт.
По ее словам, одна из самых острых проблем — обеспечение экономики кадрами. «Ситуация на рынке труда очень звенящая, вызывающая и тревожная», — сказала она. Это говорит о «перегреве» экономики. Дефицит рабочей силы — главная причина роста заработных плат. Безработица снизилась до менее чем 3% на фоне растущей занятости. Конкуренция за работников очень велика, при этом зарплаты повышаются быстрее производительности труда. Опережающий рост зарплат увеличивает издержки производителей и стимулирует ускоренный рост спроса. Оба фактора являются проинфляционными. В то же время представитель СБЕРа указала, что негативные факторы будут сглажены за счет привлечения мигрантов и людей старшего поколения, которые появятся на рынке в результате проведения пенсионной реформы.
Что касается национальной валюты, то Наталья Загвоздина считает, что рубль сейчас переоценен и будет постепенно дешеветь на фоне снижения экспорта, но высокая ключевая ставка сдерживает его ослабление. «Нашему бюджету, скорее всего, нужен рубль где-то около 85 за доллар и не крепче. На сегодня рубль переоценен, превышает тот справедливый уровень, который мы видим на наших моделях. Он может быть где-то 95, но мы ни 110-го, ни 120-го уровней по рублю не видим: чтобы рубль ослаб настолько, наш экспорт должен практически обнулиться, а импорт, наоборот, взлететь», — сказала она.
Для стабилизации ситуации Центральный банк, очевидно, продолжит жесткую денежно-кредитную политику. «Есть ли свет в конце туннеля для Центрального банка, когда он может начать уже думать о снижении ключевой ставки? Есть, но для этого инфляция должна быть не 8% в годовом выражении, как сейчас, а 4-5%. Нужны дополнительные меры, и не только по уровню ставки, а по разному набору параметров в отношении как розничных, так и корпоративных кредитов», — уточнила представитель СБЕРа.
По ее словам, компании накопили довольно большие объемы собственных средств и продолжат инвестировать. «Высокие доходы населения, с одной стороны, и накопленная устойчивость корпоративных клиентов, продолжающих зарабатывать денежные средства, с другой, создают ситуацию, когда инфляция сама остановиться не сможет, даже при 20-процентной ставке, тем более с такими бюджетными расходами. Поэтому наш финальный прогноз — инфляция снизится до 4,5% только к концу 2025 года. И это довольно позитивный прогноз. Я бы настаивала на цифре 6%, и снижение будет достигнуто за счет чуть-чуть придушенного кредитования, но точно необнуленного», — указала она.
О складах
Объем сделок со складской недвижимостью в России с начала года составил 4 млн кв. метров, из которых 2 млн (51%) пришлось на регионы (не включая Москву и Санкт-Петербург), 1,7 млн (43%) — на столичный регион, 0,25 млн кв. метров (6%) — на Санкт-Петербург и Ленинградскую область. Дополнительный объем сделок до конца года может составить около 3 млн кв. метров. Таким образом, общий объем сделок за весь 2024 год составит около 7 млн кв. метров и будет сопоставим с показателем итогов 2023 года.
В Москве показатель вакансии складов практически нулевой, а доля свободных складских площадей во всех регионах страны остается минимальной и не превышает 1%.
Основатель PARUS Asset Management Денис Степанов указал, что россияне, чтобы спасти деньги от инфляции, уже хорошо научились инвестировать свои средства в покупку квартир и класть деньги на депозиты. «120 трлн рублей денежных средств — таков капитал физических лиц в РФ плюс деньги на депозитах и в кубышках. И лишь 10 трлн рублей инвестированы в современные инструменты — они либо на брокерских счетах, либо в бизнесе, либо в фондах. Наша задача — добиваться перетока из непрофессиональных инструментов в инструменты более доходные», — подчеркнул он.
Денис Степанов указал, что год назад общий объем коллективных инвестиций в коммерческую недвижимость составлял 280 млрд рублей, сегодня — 400 млрд. «Несмотря на сумасшедший «встречный ветер», в этот сегмент пришло очень много людей. Коллективные инвесторы стали год назад главной, доминирующей силой в сфере коммерческой недвижимости. В первом полугодии 2024 года 70% инвестиций в складскую недвижимость осуществлены либо СБЕРом, либо PARUS. Если и дальше так пойдет, а прогресс не остановить, то коллективные инвесторы станут главными владельцами этой качественной логистической недвижимости. На сегодня картина выглядит так: на первом месте Raven Russia, на втором — СБЕР, на третьем — MLP, затем PLT и PARUS, — обрисовал ситуацию в складском сегменте Денис Степанов.
Директор по управлению недвижимостью Raven Russia Ярослав Шувалов заявил, что для его компании 2024 год является достаточно напряженным. «Если отбросить абсолютный рекорд прошлого года, то мы сделаем 350 тыс. кв. метров. Значительную часть мы уже сделали в первом полугодии. Работаем над тем, что осталось», — сказал он, отметив, что электронная торговля (e-commerce) занимает все большие объемы складских помещений. По словам эксперта, на стороне e-com сейчас двузначный рост в обороте ретейла как такового — и доля электронной торговли продолжает нарастать.
Что касается склада для e-com, на рынке есть два подхода. Первый вариант — это когда само здание повторяет бизнес-модель e-com, то есть оно построено для того, чтобы онлайн-коммерция там активно работала. Второй пример — это когда e-com функционирует в обычных 12-метровых складах.
Часто можно слышать такую аргументацию, подчеркнул также Ярослав Шувалов, что сейчас для e-com заключаются договоры на 7, максимум 10 лет, и здание при этом настолько кастомизировано, что непонятно, какие будут перспективы по истечении договора аренды, кому его сдавать в случае, если e-com уйдет. «Ответ на этот вопрос простой: e-com не уйдет. Сегмент растет и еще не достиг предела своей эффективности. Те 7 лет, которые он просидит в специальном здании, он будет вкладывать в повышение своей эффективности. Осуществив эти инвестиции, через 7 лет он по определению перезаключит договор аренды на очередные 10 лет, потому что инвестиции в эффективность могут даже превышать расходы на аренду. Да и не весь e-com требует специально построенного здания. Подводя итог, могу сказать, что e-com плюс склад — это достаточно устойчивая история», — резюмировал Ярослав Шувалов.