Лимит исчерпан: почему банки перестают выдавать ипотеку и что делать заёмщикам

Программа семейной ипотеки — крупнейшая и самая популярная из действующих госпрограмм. При этом у неё есть лимит. В крупнейших банках он оказался почти исчерпан уже к середине сентября. Это значит, что уже до конца этого года фактическая выдача семейной ипотеки может остановиться.

Ситуация непростая. Ставки по рыночной ипотеке составляют более 20% годовых. Для большинства покупателей они фактически стали заградительными. По семейной ипотеке ставка составляет до 6%. С этим и связана популярность программы. Кстати, рассчитана она до 2030 года. При этом лимиты уже сейчас практически исчерпаны, новые не выделялись. И пока неизвестно, когда это произойдёт.

С 1 июля завершилась программа льготной ипотеки с господдержкой. После этого на рынке наступило охлаждение.

— В июле темпы роста ипотеки замедлились до более сбалансированных 0,7% после ажиотажных 3,1% в июне. Объёмы выдач сократились более чем в два раза — до 356 млрд с 788 млрд рублей в июне. Это было ожидаемо. Впрочем, сравнивать два месяца не совсем корректно, ведь июньский объём выдач был аномально высоким в преддверии изменения условий господдержки. Выдачи ипотеки с господдержкой сократились почти в четыре раза (до 179 млрд с 679 млрд рублей в июне). Но июльские цифры по госпрограммам также недостаточно показательны. С одной стороны, выдавались льготные кредиты, договор по которым заключён до 1 июля 2024 года по старым правилам. С другой — изменённая «Семейная ипотека» заработала только после 11 июля 2024 года, — рассказали в Главном управлении Банка России по ЦФО.

Выдачи рыночной ипотеки, по данным ЦБ, наоборот, ускорились (+61%, до 177 млрд с 110 млрд рублей в июне). Произошло это, в частности, из-за продуктов, предполагающих сниженную ставку на первые 1–5 лет за счёт завышения стоимости квартиры.

В Банке России отметили, что неоднократно предупреждали о рисках таких схем для заёмщиков и сейчас прорабатывают изменения в регулировании для их снижения.

После пересмотра условий по семейной ипотеке она стала интересна новой категории заёмщиков. Например, обновлённые условия ипотеки позволяют получить её семьям, где ребёнок родился с сентября по декабрь 2017 года. Ранее при наличии одного ребёнка её могли получить только семьи, где он появился с января 2018 года. Об этом рассказала руководитель направления экспертной аналитики «Банки.ру» Инна Солдатенкова.

— Однако важным условием оформления семейной ипотеки в 2024 году в таком случае будет являться тот факт, что на момент подписания договора ребёнку должно быть шесть лет включительно. Это выступило дополнительным фактором стимулирования спроса на программу, — пояснила Инна Солдатенкова.

Когда лимиты по ипотеке исчерпываются, банки становятся в целом менее гибкими в предоставлении новых кредитов. Это может привести к снижению объёмов кредитования и, как следствие, к ухудшению условий для клиентов.

— Изменения в банковской политике и кредитной доступности могут оказать влияние на рынок недвижимости в целом, в том числе и на страхование. Если кредиты станут менее доступны, это может привести к снижению спроса на жильё, что может негативно сказаться на ценах и, соответственно, на страховых выплатах. Страховые компании могут также пересмотреть свои риски и условия страхования, если увидят, что рынок недвижимости становится менее устойчивым, — рассказала руководитель филиала «Страховой брокер AMsec24» Ирина Панова.

Таким образом, по её словам, исчерпание лимитов может иметь широкие последствия как для банков, так и для клиентов, а также для рынка страхования недвижимости.

— Повышение ключевой ставки влечёт за собой увеличение расходов из бюджета на субсидирование ставок по льготным программам для банков, поскольку размер компенсации привязан к ключевой ставке. По этой причине у банков остаётся меньше денег на выдачу новых кредитов, поскольку в том числе из выделяемых лимитов идёт субсидирование недополученных доходов и по ранее выданным кредитам. Как результат, они ставят такие предложения на стоп, — пояснила Инна Солдатенкова.

В текущих условиях, по её словам, желающим получить такую ипотеку семьям лучше поторопиться подать заявку. Особенно если семь лет ребёнку исполняется осенью. Чтобы не столкнуться с внезапным отказом из-за исчерпания лимитов, надо заранее промониторить информацию о возможности новых выдач в интересующем банке.

При этом, отметила Инна Солдатенкова, выдачи по льготным программам будут продолжать ограничивать. Скажется и периодическое исчерпание банками выделяемых государством лимитов, и возможный пересмотр условий по компенсации для банков.

Инна Солдатенкова отметила, что семейная ипотека, вероятно, точно сохранится до 2030 года, но конкретные параметры ее в дальнейшем пока не известны и могут измениться. Кроме того, в конце октября состоится очередное заседание Центробанка по ключевой ставке. Ее изменение будет зависеть от уровня инфляции. Все это тоже повлияет и на ставки по ипотеке, и на рынок недвижимости в целом.