Альфа-банк с 22 августа запустил для физических лиц опцию с гарантией снижения ставки по ипотечному кредиту с привязкой к ключевой ставке ЦБ, сообщили РБК в кредитной организации.
Клиенты банка смогут включать такой пункт в договор при оформлении ипотеки на строящееся и готовое жилье по рыночным программам. Применить снижение ставки можно будет один раз на любом сроке кредита, достаточно будет направить запрос в банк.
«Клиент может воспользоваться опцией после ближайшего снижения ключевой ставки. Если клиент хотел бы снизить свою ставку при ключевой ставке ЦБ ниже 12%, банк предложит снижение ставки до уровня рыночной по продукту «Рефинансирование», которая была при ключевой ставке 12%», — пояснил руководитель департамента развития розничных кредитных продуктов Альфа-банка Артем Иванов. Он уточнил, что услуга будет бесплатной для клиентов.
По словам Иванова, новая услуга позволит поддержать выдачи рыночной ипотеки в условиях высоких ставок, но также улучшит «пользовательский опыт».
«Обычно люди рефинансируют ипотеку, когда ежемесячный платеж можно снизить на 15–20%. Конечно, такая разница в размере платежа — повод воспользоваться новой опцией. С другой стороны, в период высоких ставок потенциал их снижения достаточно большой, поэтому многое зависит от действий регулятора. Скорее всего, клиенты будут выжидать более радикального снижения ключевой ставки, чтобы воспользоваться данной опцией: в любом случае она им будет доступна», — рассуждает Иванов.
Как еще банки предлагают клиентам снизить ставку по взятой ипотеке
Опция снижения ставки по ипотечному кредиту применяется на российском рынке давно, но, как правило, банки дают дисконт в обмен на уплату клиентом единовременной комиссии. За счет приобретения дополнительной услуги потребитель может снизить для себя процентную ставку по кредиту, однако параметры этого смягчения, сроки и другие условия разнятся от банка к банку. Сейчас подобную опцию предлагают ВТБ и Совкомбанк, следует из информации на их сайтах.
В периоды подъема ставок по рыночной ипотеке кредиторы расширяют программы дисконтов — такое наблюдалось, например, весной 2023 года. В 2022 году, на пике кризиса после начала российской военной операции на Украине и западных санкций, банки также запускали программы, гарантирующие клиентам быстрый выход на рефинансирование кредитов, выданных по высоким ставкам.
Станет ли практика снижения ставок по уже выданной ипотеке снова популярной
«Ставки по рыночной ипотеке сейчас находятся на заградительном уровне, поэтому многие заемщики предъявляют спрос на различные допуслуги по снижению рыночной ставки», — отмечает главный аналитик Совкомбанка Анна Землянова. По данным «Дом.РФ», на 16 августа средняя ставка по ипотеке в России на строящееся и готовое жилье в банках из топ-20 составляла рекордные 20,8%. Стоимость кредитов резко выросла после подъема ключевой ставки ЦБ с 16 до 18% в конце июля.
Практика снижения процентной ставки (за счет комиссии или на других условиях) может вернуться на фоне жесткой денежно-кредитной политики ЦБ, считает директор группы рейтингов финансовых институтов агентства НКР Егор Лопатин: «Банкам она выгодна, поскольку они реинвестируют досрочно полученный доход (в случае получения комиссий. — РБК), кроме того, это способствует выполнению их планов по объему выдачи в сегменте».
Спрос на услугу по снижению ипотечных ставок есть, подтверждает директор департамента розничных продуктов Абсолют Банка Виталий Костюкевич: «У многих покупателей есть свободные средства, которые они готовы потратить сейчас на покупку ставки, чтобы не платить высокие аннуитетные платежи (когда кредит гасится в течение всего срока равными частями)».
Он также объясняет интерес банков к этой опции. «Кредиторы не готовы выдавать ипотеку под 21–22% годовых, потому что по таким кредитам выше риск дефолта и выше вероятность досрочного погашения, при котором банк может даже не получить прибыль на покрытие операционных расходов. При этом готовы выдавать ипотеку под 15–18% с учетом покупки ставки», — говорит банкир.
По его словам, Абсолют Банк рассматривает внедрение опции, которая даст клиенту возможность «поэтапного снижения ставки по ипотечному кредиту при условии отсутствия просрочек». «В начале сентября банк планирует запустить пилот с одним из застройщиков. В дальнейшем возможно масштабирование проекта», — сказал Костюкевич.
В остальных крупных ипотечных банках не ответили на запрос РБК о планах предлагать клиентам опцию снижения ставки по ипотеке.
Насколько это выгодно заемщикам
«Если снижение ставки по кредиту после снижения ключевой будет проходить в «автоматическом» режиме для заемщика, не требуя от него дополнительных заявлений и документов, либо выход на рефинансирование будет проходить по упрощенной процедуре, то, несомненно, данные опции найдут своих потребителей, но долю таких будущих заемщиков оценить тяжело», — говорит младший директор банковских рейтингов НРА Наталия Богомолова.
Опция от банков по снижению ставки за отдельную плату незаменима сейчас на вторичном рынке, где нет льготных госпрограмм и низких ставок, считает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.
«Снижение ставки за отдельную плату, в отличие от субсидирования кредита застройщиком, подразумевает полную выплату комиссии самим клиентом. Однако покупателю не придется переплачивать за квартиру или лишаться дисконта. <…> Остальные схемы служат скорее маркетинговыми уловками для максимизации прибыли кредитных организаций», — говорит эксперт.
Снижение ставки по кредиту за комиссию может оправдать себя, только если ссуда будет погашаться по графику, уверен управляющий директор рейтингового агентства «Эксперт РА» Юрий Беликов. «Ипотеку при любых ставках целесообразно выгашивать досрочно — настолько быстро, насколько это позволяют доходы заемщика. Соответственно, снижение ставки по ипотечному кредиту за комиссию далеко не всегда себя оправдает и должно тщательно изучаться заемщиком с учетом его плановых темпов погашения кредита. Провести такое финансовое планирование самостоятельно может быть сложно. А банк-кредитор заемщику с этим, разумеется, не поможет — ему наиболее интересно максимизировать доходы с каждого клиента, в том числе в форме дополнительных комиссионных платежей», — поясняет аналитик.
Банк России не поддерживает именно продажу услуги снижения ставки по ипотеке, сообщил РБК представитель регулятора. «Некоторые кредиторы стараются привлечь клиентов, создавая видимость улучшения условий. Когда будущему заемщику предлагается, например, за дополнительную плату получить кредит или заем по сниженной ставке, это фактически означает авансовую уплату процентов», — объяснил он.
В ЦБ тоже считают, что опция снижения ипотечной ставки за комиссию выгодна, только если кредит гасится по графику весь срок. «Основной риск заемщика состоит в том, что в случае досрочного возврата кредита, например при вынужденных обстоятельствах, дефолте, «комиссия» ему не возвращается, а признается доходом банка. За счет этого прибыльность такого продукта для банка резко увеличивается, что создает неправильные стимулы. В частности, банк может предпочесть дефолт заемщика вместо реструктуризации кредита, если у заемщика нет возможности своевременно погасить кредит», — прокомментировали в ЦБ.
В Банке России такую практику называют ненадлежащей. По задумке ЦБ, она будет запрещена на российском рынке с 1 июля 2025 года — такой пункт может появиться в ипотечном стандарте для участников рынка, который сейчас разрабатывается. Он же, согласно планам ЦБ, должен ограничить применение в ипотеке схем с аккредитивами и траншами.
Нужны ли новые ограничения от ЦБ
Несмотря на невысокий уровень просрочки по ипотеке (0,6% от объема портфеля. — РБК), непрозрачные схемы могут способствовать росту рисков в сегменте, считает Лопатин. По его словам, внедрение ипотечного стандарта, в том числе с ограничениями на продажу дисконтов к ипотечным ставкам, — превентивная мера.
Беликов считает, что запрет продажи услуги снижения ставки по ипотечным кредитам стоит вводить уже сейчас, не дожидаясь июля следующего года. «С мнением, что при текущих рыночных ставках подобные модификации ипотечных программ — чуть ли не единственный способ поддержать резко упавшую доступность ипотеки, я согласиться не могу. Подобные опции во многих случаях просто не работают, а в лучшем случае являются полумерами. Для восстановления доступности ипотеки требуется значительное снижение рыночных ставок, нормализация динамики цен на недвижимость, а теперь еще и системная оптимизация долговой нагрузки граждан. Иные несистемные меры не изменят ситуацию в масштабах рынка, зато сделают условия кредитования менее прозрачными», — подчеркивает эксперт.
Идея ЦБ здравая, но банки будут искать иные инструменты, позволяющие им поддерживать доходы в условиях высоких рыночных ставок, говорит старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова. Кроме того, к моменту внедрения ограничений — к середине 2025 года — ситуация на рынке может измениться, а опция продажи дисконтов к ставкам — стать не такой востребованной.
«Говорить о динамике ставок в 2025 году пока преждевременно, однако вероятность их снижения к середине следующего года не низкая», — замечает Носова.