Техобследование может быть проведено и региональной властью за счет бюджетных средств. Соответствующие изменения прописаны в 561-ФЗ. Любопытно, что такая практика уже действует в некоторых регионах на основании местных правовых актов. И собственники активно пользуются такой возможностью.
«У нас несколько лет назад лифты поменяли, после чего на счету нашего дома в фонде капремонта было минус 10 миллионов рублей, — рассказывает Андрей Ручка, председатель совета дома из Краснодара. — При этом в девятиэтажке были большие проблемы с системами водоснабжения, канализации, отопления, но нам сказали, что пока мы не рассчитаемся хотя бы в ноль, нам их отремонтировать не смогут. Но я выяснил, что можно сделать экспертизу и попасть в очередь на неотложный капремонт. Мы провели собрание собственников, заказали техобследование коммуникаций, обошлось оно примерно в 40 тысяч рублей. На основании этого документа нас внесли в список, выделили 64 миллиона рублей из фонда капремонта, и как раз сейчас меняют коммуникации. Если бы не техобследование, мы бы больше 10 лет закрывали долг и ждали ремонта».
Техобследование позволит определить, что в многоэтажке действительно требует скорейшего ремонта, а что еще может потерпеть
Приказ кубанского министерства ТЭК и ЖКХ, предоставивший такую возможность, действует в крае с 2018 года. Как рассказала «РГ» генеральный директор «Городской управляющей компании — Краснодар» Людмила Головченко, техобследование собственники проводят за счет тех средств, которые собирают на содержание и текущий ремонт. В региональном фонде капремонта сообщили, что в Краснодарском крае в план этого года как требующие неотложного ремонта уже включены 84 многоквартирных дома — почти в два раза больше, чем в 2023-м. «Финансируются работы из средств, накопленных собственниками. Если их не хватает, то добавляют из «общего котла» на возвратной основе в пределах муниципалитета», — пояснили в фонде.
Аналогичная практика действует и в Воронежской области. Здесь решение об изменении сроков капремонта принимает спецкомиссия. Собственники должны приложить к своему заявлению ряд документов, в том числе копию заключения экспертизы. При этом комиссия учитывает, достаточно ли средств на счете регоператора. Отказать в переносе сроков или расширении перечня работы могут, если собираемость взносов на капремонт в доме менее 90 процентов.
Теперь же у собственников по всей стране появится возможность провести капремонт раньше или позже (что тоже для многих важно) намеченного в региональной программе срока. Техобследование также позволит определить, что в многоэтажке действительно требует скорейшего ремонта, а что еще может потерпеть. «Новый закон поможет четче понять, в каком состоянии сейчас находится многоквартирный жилищный фонд в Астраханской области. Я думаю, это хорошая возможность скорректировать программы капремонта в правильном направлении. Чтобы исключить такие ситуации, когда мы заходим на объект и оказывается, что затребованный вид работ здесь особо не нужен. Например, муниципалитет говорит, что надо отремонтировать крышу, а на самом деле там требуется усилить фундамент», — пояснил директор фонда капремонта Астраханской области Александр Раров.
Бывает и другая ситуация, когда собственники, которые копят средства на спецсчете, считают, что дому сейчас капремонт не нужен и его лучше передвинуть на более поздний срок. Но многоэтажка уже стоит в программе на этот год, и если капремонт не сделать, муниципалитет может инициировать перевод накопленных ими средств в «общий котел». «Теперь у собственников появился довольно простой механизм, как поменять очередность капремонта: провести техобследование, которое подтвердит, что крыша у дома еще нормальная, стены не сыпятся, инженерным коммуникациям достаточно текущего ремонта, так что капремонт в доме можно отодвинуть на более поздний срок. В законе есть четкое указание — проведенное техобследование является основанием для внесения изменений в программу. Важно и то, что оно будет проводится не за счет накопленных средств на капремонт, а за счет иных источников. Если мы говорим про собственников, то это могут дополнительные взносы», — поясняет исполнительный директор НП «ЖКХ Контроль» Сергей Сохранов.
Обследование должны проводить юрлица, которые занимаются инженерными изысканиями или подготовкой проектной документации. Они обязаны быть членами саморегулируемой организации. В регионах сетуют на то, что таких организаций мало. При этом Сергей Сохранов отмечает, что как раз очень многое будет завесить от наличия специалистов, которые могут провести качественное, а не формальное техобследование: «Если они будут хорошо выполнять свою работу, то закон принесет много пользы». При этом он указывает и на риск для региональных властей: «Есть опасность, что собственники начнут в массовом порядке заказывать такого рода обследования и они будут содержать заключения, что какая-то часть общего имущества требует ремонта здесь и сейчас, и на фонд капремонта резко вырастет финансовая нагрузка. Хотя техобследование дома — недешевая затея».
Председатель астраханского Товарищества собственников недвижимости «Сказка» Сергей Демашин опасается, что закон подстегнет рост цен на эту услугу: «Уже сейчас, по приблизительным подсчетам, экспертиза типовой девятиэтажки с 4-5 подъездами в зависимости от состояния дома стоит не менее 200 тысяч рублей».
Если фонд капремонта откажется принимать в расчет техобследование, нужно подавать в суд, который и будет определять правомочность такого решения, добавил Сохранов. Также можно направить жалобу в то региональное ведомство, которое занимается жилищной политикой, например в министерство ЖКХ.
Подготовили Екатерина Ковалевская, Мария Соловьева, Татьяна Ткачева