Доля магазинов иностранных брендов в Столешниковом переулке, считающимся главной люксовой улицей Москвы, в первом полугодии 2024 году была минимальной за последние шесть лет — 37% от количества торговых точек. Это следует из имеющихся у РБК подсчетов консалтинговой компании в сфере недвижимости CORE.XP — в них учитывались показатели с 2018 года (более ранних данных нет).
Как поменялся Столешников переулок
В 2018 году доля магазинов международных марок на этой улице в центре Москвы составляла 74%, следует из данных аналитиков. В 2019 году показатель вырос до 79%, после чего началось падение. Уже в те годы Столешников переулок начали покидать первые крупные люксовые игроки — Michael Kors, Van Cleef & Arpels, Chaumet и другие. Во много этом было связано с высокими арендными ставками, в том числе валютными, уточняют в CORE.XP. На тот момент в Столешниковом переулке действовали 15-летние валютные контракты. Несмотря на то, что собственники помещений согласились зафиксировать курс, не все могли позволить себе такие ставки.
Места иностранных люксовых брендов в пандемию начали занимать «первопроходцы из молодых российских брендов» премиального ценового сегмента. В частности, в 2021 году в Столешниковом переулке открылся магазин Monochrome, в 2022-м — 12 Storeez. Для российских компаний открытие бутика на этой улице — в первую очередь имиджевый ход, объясняют в CORE.XP.
Впоследствии, после начала специальной военной операции России на Украине, этот тренд на фоне массового ухода иностранных компаний с российского рынка усилился. Так, помещение, где раньше располагался бутик Dior, занял российский ретейлер Belle You, на месте Fendi должен открыться Bork. При этом «всеобъемлющего» ухода иностранных брендов не произошло, обращают внимание в CORE.XP. Так, сейчас в Столешниковом переулке продолжают работать без изменений 15 брендов — Salvatore Ferragamo, Kiton, Damiani, Fabiana Filippi, Billionare, Agent Provocateur и др. Большинство из них работают в России через локальных партнеров, уточняют в CORE.XP.
Несмотря на то, что Столешников переулок остается локацией с преобладанием fashion-сегмента — 45% от общего числа арендаторов, доля магазинов этого сегмента за отчетный период снизилась на 12,5 п. п. год к году. При этом больше всех соответствующий показатель нарастил общепит — до 30% на 10 п. п. Произошло это в основном за счет открытия МФК «Столешники Хаус». Он готовится к открытию осенью 2024 года, а его резидентами уже стал ряд рестораторов — Алексей Ольховой (Blanc, Beloque, Radio и Yauza Place), Дамир Стойкович (Blind Tiger, «Иностранцы», 15 kitchen+bar) и другие.
Что будет с главной люксовой улицей Москвы дальше
По прогнозам CORE.XP, исходя из окончания договоров аренды помещений теми брендами, которые ушли из России в 2022 году, «в ближайшие пару лет» в Столешниковом переулке может освободиться еще до 19% от занятых сегодня помещений. У кого именно должны закончиться контракты, в компании не уточняют.
При этом в CORE.XP ожидают, что абсолютно все высвобождающиеся площади будут заполнены, так как Столешников переулок все равно остается одной из самых востребованных улиц в сегменте стрит-ретейла.
Средняя ставка аренды на Столешниковом переулке сейчас составляет 170 тыс. руб. в год за 1 кв. м. (без НДС). Это существенно ниже, чем было раньше. По данным главы ретейл-департамента CORE.XP Марины Малахатько, в 2018-2019 годах прайм-ставка Столешникова переулка для среднего помещения чуть более 100 кв. м. составляла 260 тыс. руб. за кв. м. При этом Малахатько считает, что ставки на люксовых улицах Москвы в среднем уже стабилизировались за счет «пересменки брендов», поэтому дальнейшего существенного понижения цен, по ее мнению, ждать не стоит ждать.
По мнению директора направления стрит-ретейла NF Group Ирины Козиной, несмотря на нынешний рост доли арендаторов из сферы общепита, предпосылок к трансформации Столешникова переулка в ресторанную локацию нет. Fashion-арендаторы по-прежнему заинтересованы в открытии модных проектов в этом районе, отмечает эксперт, добавляя, что на первой линии сейчас не представлено ни одного ресторана. Козина также обращает внимание на то, что в большинстве помещений нет необходимых технических условий для открытия проектов общепита. Поэтому даже если спрос на площади со стороны ресторанного бизнеса возрастет, это вряд ли приведет к существенному изменению профиля Столешникова переулка, заключает она.