О ситуации на столичном рынке жилья «Стройгазета» побеседовала с исполнительным директором Клуба инвесторов Москвы Владиславом ПРЕОБРАЖЕНСКИМ.
Владислав Игоревич, какие новые финансовые инструменты могут стать альтернативой льготной ипотеке?
Альтернативной льготной ипотеке может быть только ипотека на рыночных условиях. Причем речь не идет о полном вытеснении государственных льготных ипотечных программ — они нужны и крайне полезны. Развитие любой большой и сложной системы, к каким относится экономика России, требует значительного количества усилий и ресурсов, а самый необходимый ресурс — финансовый. В условиях нехватки ресурсов невозможно создавать идеальную систему, когда все ее элементы развиваются пропорционально, а работающие в системе люди наращивают свое благосостояние. В реальной жизни так не происходит: кто-то вырывается вперед, какие-то отрасли значительно опережают другие в своем развитии и получают больше экономических преференций. Но, как известно, «все профессии важны, все профессии нужны», поэтому необходимо восстанавливать баланс, когда происходят определенные перекосы в экономическом развитии страны, и делать это нужно адресно, как в профессиональном плане, так и в территориальном.
На сегодняшний день кредитно-денежная политика достаточно жесткая, и стоимость денег делает кредиты, включая ипотечные, дорогими для большинства потенциальных потребителей. Но, во-первых, это не навсегда, так как такая политика ЦБ не может сохраняться продолжительное время, иначе ключевая ставка перестанет работать в нужном направлении. Во-вторых, переход к новой экономической модели развития отечественной экономики не может произойти в одночасье. Льготная и рыночная ипотеки являются инструментами балансирования части экономической модели, связанной с рынком недвижимости.
Как вы оцениваете практику ограничения минимального размера квартир?
Эту проблему необходимо рассматривать в комплексе, здесь главное — не впасть в какие-либо крайности. Так, одной из важнейших целей государственного развития является рост численности населения. С этой точки зрения, микроквартиры не способствуют развитию полноценных семейных отношений, но, с другой стороны, молодым людям, которые начинают жить самостоятельно, необходима своя, пусть и небольшая площадь. Кроме того, можно выделить целые группы людей, которые не хотят иметь и содержать жилье большой площади, например, они заинтересованы в возможности иметь жилье в другом регионе — это студенты, командировочные и многие другие. К тому же не все предпочитают брать большой ипотечный заем и покупать большую квартиру, а постепенно накапливают нужные ресурсы.
Когда регулирование идет силовым путем против рынка, это не является оптимальным решением. Здесь рынок должен распоряжаться сам, в том числе и рыночной ставкой по ипотеке на подобного типа жилье. Совсем другое дело, когда речь идет о государственных программах помощи по приобретению жилья семьям, стимулированию людей к переселению в регионы опережающего развития, привлечению ценных специалистов и т. д. При принятии решения в подобных вопросах необходимо прежде всего руководствоваться балансом интересов государства и отдельных категорий граждан. Разумеется, в строящихся домах не должны преобладать небольшие квартиры, иначе это может привести к формированию настоящих гетто, но на долю такой недвижимости вполне может приходиться 5-10%.
Что в себя включает комплексное развитие территорий? Можно ли сказать, что оно предполагает исключительно реализацию жилых проектов?
КРТ подразумевает развитие не только конкретной территории, а всего пространства, в котором эта территория находится. Поэтому просто застраивать бывшие промзоны сплошными жилыми новостройками, пусть и с необходимой инфраструктурой, неправильно. Более сложным и важным направлением работы является стратегия развития экономики так, чтобы все имеющиеся конкурентные преимущества города использовать максимально продуктивно, а в перспективе еще и создавать новые. Можно назвать несколько важнейших направлений: промышленность, образование, крупный рынок сбыта продукции, финансовый и политический центр, главный туристический центр, транспортный хаб и много еще чего. Поэтому, когда речь заходит о КРТ, то на это необходимо смотреть через призму отраслей экономики, которые город будет развивать в ближайшие десятилетия. В этом смысле в приоритете инфраструктура, рабочие места, логистика и прочее. Только потом можно говорить о квадратных метрах, потенциалах… Процентное соотношение может варьироваться — и очень сильно. Речь идет о решении стратегических задач, и каждый участок КРТ несет некую общегородскую функцию, от которой зависит, чем он будет наполнен.
Проекты КРТ полностью меняют облик и логику городского пространства там, где появляются. Для Москвы можно привести пример застройки территории ЗИЛ. Промышленная территория, достижение и гордость предыдущего технологического уклада столицы, превратилась в современный район, где качество среды будет полностью отвечать любым международным стандартам. Из мирового опыта можно привести ОАЭ, Китай, когда логика развития территории приводит к кардинально иному уровню жизни, производства, отдыха и т. д. При этом стоит понимать, что само по себе развитие не происходит. Помимо потенциальных инвестиций, необходимо принять решение о характере развития экономики городов. Если речь идет о Москве, то это один из важнейших мировых мегаполисов, который обеспечивает весомый вклад в ВВП страны, а также притягивает трудовые ресурсы и туристические потоки. Крайне важным инструментом развития Москвы и других городов страны стало решение о создании и использовании в работе мастер-планов. Этот инструмент позволяет управлять стратегией развития городов, заглянуть на десятилетия вперед, увидев ориентиры будущей экономики и перестроить инфраструктуру.
Поскольку земельных участков в столице остается все меньше, как будет развиваться столичный стройкомплекс и реализовываться городские программы?
Это совсем не так, даже не говоря о Новой Москве, где существуют огромные пространства для развития города; на территории исторической Москвы также остается большое количество перспективных земельных участков. Кроме того, с переходом промышленного производства на новый технологический уклад резко сокращается потребность в больших площадях земельных участков для современных предприятий. Преобразование существующих промышленных территорий займет многие десятилетия. Причем для этого потребуются действительно полноценные проекты КРТ, которые позволят качественно улучшить жизненное пространство и создать высокотехнологичные места приложения труда.
Что в себя включает понятие «социальное жилье» — это в первую очередь социальная аренда или что-то другое? Как сделать такое жилье доступным?
Социальное жилье стало синонимом жилья для малоимущих, а это должно быть далеко не так. Вопрос несколько шире, чем его обычно трактуют. Например, жилье, строящееся по программе реновации, в какой-то мере является социальным. В этом случае это жилье не для малоимущих, а полноценное, качественное, отвечающее всем современным реалиям. Наверное, говоря о социальном жилье, необходимо концентрироваться не на чем-то абстрактном, а на конкретных программах, тогда само понятие приобретет новый современный смысл. Так, социальным жильем можно назвать помимо реновационного ведомственное жилье, жилье, которое заменит общежития, и т. д. Программа создания, использования и оборота подобного рода жилых объектов является обширной и очень непростой. Что касается арендного жилья, то это не социальный тип недвижимости, а недвижимость временного проживания. Социальной может быть аренда, но это не должно быть массовым явлением, если мы строим развитое и экономически процветающее общество.
Почему столичные застройщики идут в регионы и наоборот, региональные девелоперы стремятся в столицу? К каким последствиям это приводит?
Застройщики нашли ниши для диверсификации географии своих проектов. Появление дополнительного платежеспособного спроса во многом связано с развитием отечественной экономики и нынешней структурой расходов бюджета. Ускоренные программы импортозамещения и национальные проекты придали импульс развитию большего количества регионов, а следовательно, там появился дополнительный платежеспособный спрос на новую недвижимость. В свою очередь, региональные застройщики, которые накопили компетенции и хотят перейти на иной уровень развития, всегда будут конкурировать на наиболее маржинальных, но при этом и наиболее сложных рынках, к которым относится и московский рынок недвижимости.