Изменение условий семейной ипотеки в июле 2024 года не привело к обвалу спроса потенциальных заемщиков на получение таких льготных кредитов, свидетельствуют данные оператора программы «Дом.РФ», с которыми ознакомился РБК. За месяц россияне подали в банки 152,6 тыс. заявок на семейную ипотеку — на 22% меньше, чем в июне, когда действовали прежние правила господдержки и наблюдался всплеск спроса со стороны клиентов перед ожидавшимся изменением программы. Относительно уровней июля 2023 года поток заявок на новую семейную ипотеку сократился на 15,4% в целом по стране.
Массовая программа семейной ипотеки действовала в России с весны 2020-го по 1 июля 2024 года. В этот период на ипотечные кредиты с господдержкой могли рассчитывать семьи с одним ребенком, если он родился после января 2018 года, или семьи с двумя несовершеннолетними детьми. Еще весной этого года президент Владимир Путин поручил продлить семейную ипотеку до 2030 года, но условия программы правительство решило скорректировать: они были раскрыты 10 июля, то есть примерно через полторы недели после завершения массовой программы.
Согласно новым правилам, на семейную ипотеку по ставке не выше 6% теперь могут рассчитывать семьи как минимум с двумя детьми при условии, что один из них в возрасте до шести лет. Исключения сделаны для семей, приобретающих жилье в кредит в регионах с низким объемом строительства или с индивидуальными программами развития строительства (таких 35), в малых городах с населением до 50 тыс. человек, а также семьи, воспитывающие детей с инвалидностью.
Опрошенные РБК эксперты тогда предполагали, что спрос на программу в новом формате существенно сократится — новым условиям могут соответствовать меньшее количество семей.
Что происходило со спросом на семейную ипотеку в разных регионах
«Дом.РФ» раскрывает статистику по количеству поданных заявок на льготную ипотеку и выдаче таких кредитов каждую неделю по четвергам, поэтому точных данных с первого по последнее число каждого месяца нет. Для сопоставления год к году были взяты периоды с 27 июня по 1 августа 2024 года и с 29 июня по 3 августа 2023 года — по пять полных недель. За июнь 2024 года принимались четыре полные недели с 30 мая по 27 июня.
Как следует из данных «Дом.РФ», динамика подачи заявок на семейную ипотеку в прошедшем месяце была крайне неравномерной. За неделю, завершившуюся 4 июля, число обращений от потенциальных заемщиков еще было значительным — 22,5 тыс. в целом по стране, но в статистике учитываются последние июньские дни, когда действовала прежняя программа. Во вторую неделю июля, когда новые условия программы были еще неизвестны, количество новых заявок рухнуло до 5,7 тыс., а в третью неделю (после публикации постановления правительства) — подскочило до 50,7 тыс. Во второй половине июля спрос на семейную ипотеку стабилизировался на уровне выше 35 тыс. обращений за кредитами в неделю.
В Москве число заявок по этой госпрограмме сократилось — на 28,1% относительно июня (сильнее, чем в целом по стране), а год к году — на 11,3% (наоборот, меньше). Из столичных регионов самое заметное снижение потока обращений за семейной ипотекой по сравнению с прошлым годом продемонстрировали Ленинградская область (минус 56,1%) и Санкт-Петербург (минус 37,6%). В Московской области спад спроса оказался едва заметен: число заявок год к году уменьшилось всего на 0,2%.
В 35 регионах, где действуют исключения для обновленной программы семейной ипотеки, количество поданных заявок на такие кредиты упало не так ощутимо, как в целом по стране: на 4,3% к июню и на 11,5% к июлю прошлого года. Всего в этих субъектах было зарегистрировано 22,3 тыс. обращений за такими кредитами с господдержкой. Относительно июньских уровней самый ощутимый спад спроса на семейную ипотеку в этой группе регионов наблюдался в Севастополе (минус 61,8%). В семи регионах из 35 количество новых заявок на семейную ипотеку выросло сильнее всего в Ненецком автономном округе (плюс 85,7%), Туве (плюс 62,8%) и Костромской области (плюс 24,4%). Если оценивать годовую динамику, то рост спроса на обновленную семейную ипотеку наблюдался в 14 регионах из 35.
Что о новой семейной ипотеке говорят эксперты
Снижение количества заявок на семейную ипотеку обусловлено объективными факторами, говорит старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова. По ее словам, в первые недели июля было много неопределенности относительно условий обновленной программы, поэтому полученные результаты по заявкам пока нельзя считать «резким спадом».
«При прочих равных условиях заявки будут поступать и далее, хотя и в меньшем объеме в силу ужесточенных условий. Кроме того, многие банки заинтересованы в продолжении ипотечных выдач, в связи с чем будут придумывать различные инструменты их поддержания», — отмечает эксперт.
«Если сравнивать количество заявок не с маем и июнем, а со средненедельными показателями с начала года, без ажиотажа, видим просадку всего лишь на 10–15% по сравнению с показателями февраля, марта и апреля», — подчеркивает управляющий партнер сервиса для автоматизации сделок с недвижимостью ДВИЖ Дмитрий Охрименко. По его словам, после временного провала спрос на семейную ипотеку «вышел на плато», и ощутимого сокращения заявок в августе—сентябре не предвидится.
Хорошую динамику обеспечивает подъем ключевой ставки ЦБ, говорит управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов: «Клиенты осознают, что на этом фоне лимиты выдачи займов с господдержкой могут быть сокращены либо повышена ставка, и, соответственно, спешат оформить ипотеку на текущих условиях. Думаю, в ближайшей перспективе эта тенденция получит развитие».
В июле Банк России после паузы в семь месяцев вернулся к ужесточению денежно-кредитной политики: ключевая ставка была повышена сразу на 2 п.п., до 18% годовых. Даже до пересмотра показателя крупные банки начали ухудшать условия по рыночным программам ипотеки — средние ставки по ним приблизились к 20%. Данных о выдачах кредитов на жилье в июле еще нет.
«Льготные программы во втором полугодии сохранят доминирующее положение как на первичном рынке, так и в целом на всем ипотечном рынке», — замечает директор группы рейтингов финансовых институтов НКР Егор Лопатин. Но, по его оценкам, объем выдач ипотеки и по льготным, и по рыночным программам во второй половине года все равно ощутимо снизится — более чем в 1,5 раза по сравнению с результатами первой половины этого года. За январь—июнь российские банки оформили физлицам ипотечные ссуды на 2,85 трлн руб. Почти три четверти этого объема пришлось на программы льготной ипотеки, включая семейную.
Ограничение круга заемщиков с детьми, которые могут воспользоваться программой новой семейной ипотеки, повлияет на поведение покупателей недвижимости, считает Сырцов.
«Разумеется, семьи с детьми старше шести лет отрицательно относятся к ограничению на выдачу им льготных кредитов. Теперь у них есть только два пути, как оформить заем на комфортных условиях — родить еще одного ребенка или переехать в город с населением менее 50 тыс. человек. Масштабной внутренней миграции в связи с этим пока не наблюдается, так как переезд все-таки очень ответственное решение, которое обычно не принимают в сжатые сроки», — говорит эксперт. Он допускает, что в сложившихся условиях потенциальные заемщики «переориентируются на субсидированную ипотеку от застройщиков, траншевые и аккредитивные кредиты либо отложат покупку, временно выбрав аренду».
Говорить о тенденциях к смене региона покупки недвижимости еще рано, соглашается Охрименко. Но, по его словам, это может произойти не только из-за изменения поведения потенциальных заемщиков. «Скорее всего, мы увидим только в конце этого или даже в следующем году картину, когда заемщики активнее будут выбирать другой город для жизни и для покупки жилья в ипотеку. Но мы уже видим зарождение этой тенденции по проектам больших застройщиков: раньше они были сфокусированы больше на Москве и Петербурге, а сейчас планируют большие проекты в промышленных центрах, на Урале, Поволжье и Дальнем Востоке — в регионах, которые представляли меньший интерес для федеральных крупных девелоперов», — отмечает Охрименко.