1 июля Новой Москве исполнилось 12 лет. Именно в этот день в 2012 году административные границы российской столицы расширились за счет официального присоединения части Московской области. В результате площадь Москвы увеличилась примерно на 1 480 квадратных километров (в 2,4 раза), а у столичных застройщиков открылось новое огромное поле для работы.
Только за четыре месяца 2024 года рост продаж квартир в Новой Москве составил 66,8% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. Если за январь-апрель 2023 года здесь было продано 218 тыс. кв. м жилья, то в текущем году — уже 418 тыс. кв. м. Присоединенные территории уже перетянули на себя почти треть всех сделок в новостройках столицы. Аналитики маркетингового агентства AGM постарались разобраться в причинах такого роста и оценить его реальные перспективы.
Миллионы «квадратов» для рынка
Новая Москва активно застраивается. К концу текущего года, по прогнозу, общий объем ввода жилья здесь составит 31 млн кв. м, причем 11 млн кв. м — это результат работы местных застройщиков за последние четыре года.
С начала года на новых территориях уже введено в эксплуатацию почти 400 тыс. кв. м недвижимости, включая около 300 тыс. кв. м жилья, а всего в этом году в Новой Москве появится 2,1 млн кв. м жилой недвижимости.
По данным AGM, сейчас в Новой Москве работают 13 девелоперов. Они реализуют 42 проекта, из которых 40 находятся в Новомосковском административном округе (НАО). В этих жилых комплексах на данный момент не распродано 47,5 тыс. квартир (почти 50% из них будет сдано в ближайшие три года). В продаже находится 46 тыс. лотов жилья.
Лидерами по объему застройки на новых территориях являются ГК «Самолет» (в работе у компании 12 проектов на 19 тыс. лотов — это 40% предложения в Новой Москве на данный момент) и ГК «А101» (7 проектов на 14,4 тыс. лотов — 30% предложения). Доля каждого из остальных девелоперов не превышает 6% от совокупного объема нового строительства.
Продажи в Новой Москве идут бойко. По данным AGM, если в 2022 году здесь реализовали около 1 млн кв. м жилья (26,9 тыс. лотов), то в 2023-м — уже 1,54 млн кв. м (40,3 тыс. лотов). То есть за год продажи недвижимости на новых московских территориях выросли на 54%. А увеличение продаж квартир за 4 месяца этого года достигло 66,8%. Если в аналогичном периоде 2023 года было продано 218 тыс. кв. м жилья, то в 2024-м — уже 418 тыс. кв. м, подсчитали аналитики. Почти 95% сделок, по информации агентства, пришлось на квартиры класса «комфорт» и «эконом». Половина из них предлагалась покупателям с отделкой. По реализации жилья класса «комфорт» Новая Москва практически догнала столицу: если в Москве в 2023 году было продано 40,68 тыс. лотов жилья этого класса, то на новых территориях — 40,3 тыс. лотов.
Сейчас в предложении на территории Новой Москвы значится 46 тыс. лотов, из них 53% (25 тыс. лотов) — это однокомнатные квартиры и студии и 30% (15 тыс. лотов) — «двушки». На «трешки» приходится 15%, на четырехкомнатные — 2%. Спрос на небольшие лоты с минимальной стоимостью сохраняется.
По информации AGM, средняя цена жилья на новых территориях составила 255 тыс. рублей за «квадрат» при средней площади лота в 39 кв. м. Стандартный бюджет покупки жилья в Новой Москве на начало мая составлял 12 млн рублей. За прошлый год цены на недвижимость в агломерации выросли на 4%. Но, согласно данным сервиса подбора слов Wordstat, спрос на жилье на новых территориях остается высоким: если в декабре прошлого года было заключено 16,9 тыс. сделок, то в январе-феврале текущего спрос превышал 22 тыс. лотов.
Пять причин
Темп развития Новой Москвы увеличивается. Если в начале 2023 года на проекты в рамках новых территорий приходился 21% всех сделок в Москве, то сейчас — 28%. За последний год количество сделок с жильем в Новой Москве увеличилось на 54%, хотя в самой столице, согласно порталу ЦИАН, их число за тот же период сократилось на 4%. Спрос перетекает на новые территории. И у этого процесса есть минимум пять причин.
Во-первых, жилье на новых территориях более доступно для покупателей по цене. Многие семьи переезжают в агломерацию из столицы, чтобы за те же деньги приобрести более просторную квартиру, не потеряв статус москвича. Напомним, что по последним, ужесточившимся условиям ипотеки с господдержкой жители Москвы могут получить до 6 млн рублей в кредит с первоначальным взносом в 30%. В рамках этого бюджета в старых границах Москвы покупателям, по данным аналитического сервиса bnMAP.pro, сейчас доступно менее 2,5 тыс. лотов; преимущественно это небольшие студии (22-24 кв. м.) в районах за МКАД. А в Новой Москве за те же деньги можно позволить себе больше, выбрав из 7,2 тыс. доступных лотов не только студию, но и однокомнатную квартиру.
Вторая причина — активное развитие в районе социальной инфраструктуры. Да, пока ее строительство отстает от темпов возведения жилья, но местные власти обещают к 2035 году сбалансировать ситуацию, построив в Новой Москве почти 320 детсадов, 125 объектов здравоохранения и 170 школ. Это очень важно для пар в возрасте 25-35 лет (многие из которых уже имеют маленьких детей или как минимум планируют рождение первенца); именно такие пары заключают более 40% сделок по покупке жилья на новомосковских территориях.
Третья важная причина — развитие общественного транспорта. В частности, до конца текущего года здесь будут введено в строй 12 новых станций метро, и многие жители новостроек смогут буквально пешком ходить до подземки. Помимо метро, здесь планируется несколько маршрутов скоростного трамвая, а также создание сети дорог с развязками, в том числе крупными.
Четвертый важный фактор — хорошая экологическая обстановка. Действительно, до 70% площади отдельных поселений Новой Москвы занимают парки, сады и скверы. На новых территориях практически отсутствуют опасные промышленные производства. А самыми «неэкологичными» объектами агломерации сами местные жители называют шумный аэропорт Внуково и территорию законсервированного в 2007 году мусорного полигона в Саларьеве, который был крупнейшим в Европе, а сейчас рекультивирован. Для сравнения, в Москве, по данным агентства недвижимости NF Dom, только 8,5% всех квартир в новостройках находится рядом с зелеными зонами. Причем половина этого предложения относится к бизнес-классу со средней ценой сделки более 32 млн рублей. Пятая причина перетекания спроса в Новую Москву — формирование на новых территориях точек приложения труда. С момента основания здесь создано 200 тыс. рабочих мест (а с учетом ИЦ «Сколково» — 280 тыс.). Это в 3,3 раза превышает изначальный показатель. Причем к 2035 году количество вакансий на новых территориях должно вырасти до 1,1 млн. Все это значительно снизит «маятниковую миграцию» и нагрузку на район.
Районы активной застройки
Пока Новая Москва развивается неравномерно. В пятерку поселений — лидеров по объему строительства входят Филимонковское, Сосенское и Десеновское поселения, а также районы Московский и Мосрентген. В их границах ведется 28 из 42 текущих строек агломерации, где сосредоточено 82% нового предложения квартир.
Недавно в Мосгордуму был внесен законопроект об укрупнении муниципалитетов. В ближайшее время вместо поселений и городских округов на территории Новой Москвы будет образовано семь городских районов: Бекасово, Внуково, Вороново, Краснопахорский, Коммунарка, Филимонковский, Щербинка и городской округ Троицк. Ожидается, что эта реформа обеспечит более равномерный экономический рост и развитие новых районов.
Справочно:
Новая Москва появилась в 2012 году. Площадь — 148 тыс. гектаров. Количество поселений — 14. Население — 750 тыс. человек. По данным AGM и администрации НАО, с 2012 года здесь построено 31 млн кв. м нового жилья. Средняя цена жилья — 237,6 тыс. рублей за «квадрат». Средняя площадь нового жилья — 39 кв. м. Средняя сумма сделки — 10 млн рублей. Инвестиции в развитие инфраструктуры района с 2012 года — 3 трлн рублей.