С 1 июля начнётся ценовой переворот на рынке недвижимости: Что подорожает, а что подешевеет

Сейчас застройщики уже и так делают скидки в индивидуальном порядке и проводят различные акции. К сентябрю они смогут разработать какие-то дополнительные программы стимулирования для поддержания темпов продаж в партнёрстве с банками. Новостройки особо дешеветь не могут в данной ситуации из-за многих факторов. Среди них себестоимость строительства и проектное финансирование. Такой прогноз сделал руководитель офиса “Новослободское” агентства “ИНКОМ-Недвижимость” Денис Васильев.

— С 1 июля 2024 года завершат свою деятельность программа “Господдержка-2020” и ряд программ льготной ипотеки. И это событие сильно скажется на рынке недвижимости, поскольку госпрограмма компенсировала банкам часть затрат. Соответственно, клиенты получали более выгодные процентные ставки по ипотеке. Сейчас же цены неизбежно пойдут вверх, при этом снизится доступность жилья. При этом вырастет спрос на аренду. Изменения проявятся в начале осени: это традиционно высокий сезон. Существует вероятность увеличения арендной ставки на 10–15%, — считает директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин.

С июля при стоимости жилья 10 миллионов и первом взносе 30% кредит на 20 лет под 18% годовых будет стоить 108 тысяч рублей в месяц, тогда как при льготной ипотеке платёж составлял бы 50 тысяч. Так что экономкласс точно начнёт дешеветь после отмены льготной ипотеки, но очень плавно и медленно. Такое мнение высказал эксперт рынка недвижимости, автор телеграм-канала “Экономизм” Алексей Кричевский.

— По нашим наблюдениям, на массовом первичном рынке Москвы — условно до 380 тыс. рублей за квадратный метр — в общем числе ипотечных заёмщиков только 30% берут рыночные кредиты. 70% используют льготные программы. Чаще всего это семьи с двумя детьми или больше, а также IT-специалисты. Среднемесячный платёж по таким кредитам колеблется в диапазоне от 45 до 115 тыс. рублей в месяц — в зависимости от размера первоначального взноса и стоимости квартиры, — рассказал основатель агентства SOKOLNIKOV Estate Артур Сокольников.

В сегментах бизнес и премиум, где цена квадратного метра начинается от 400 тыс. рублей, субсидированные ипотеки задействованы не более чем в 10% сделок от общего числа. Покупателям выгоднее взять рассрочку у застройщика — беспроцентную либо с минимальной наценкой. После окончания программы льготной ипотеки в том виде, в котором она действует сейчас, количество сделок на рынке эконом- и комфорт-класса может сократиться до 50%. На бизнес- и премиум-сегменты рынка, скорее всего, отмена субсидированной программы никак не повлияет. Но покупатели будут чаще рассматривать ЖК на начальных стадиях строительства — там более привлекательные цены. Такой прогноз сделал Артур Сокольников.

После отмены льготных программ условия по ипотеке станут хуже. Спрос будет смещаться в сторону низкобюджетных лотов и перетекать из Москвы в Московскую область. В старых границах столицы постепенно возникнет дефицит студий, однокомнатных и небольших двухкомнатных квартир. До конца года они могут подорожать на 10–15%. Такое мнение высказал директор направления “Новостройки” агентства “ИНКОМ-Недвижимость” Валерий Кочетков.

— Многокомнатные квартиры будут ждать своих покупателей с альтернативными сделками, то есть тех, кому придётся брать минимальный кредит после продажи квартиры на вторичном рынке. В целом стоимость квартир в новостройках будет расти в пределах инфляции и по мере готовности проекта, — пояснил Валерий Кочетков.

Артур Сокольников считает, что могут подорожать востребованные ЖК с постоянным высоким спросом. Подешевеют в первую очередь переоценённые проекты. На наш взгляд, объекты категорий эконом и комфорт могут немного просесть в цене. Предложение в сегментах бизнес, премиум, люкс и делюкс будет только дорожать.

Квартиры на вторичном рынке начали немного дешеветь с осени 2023 года. По словам Дениса Васильева, этот процесс небыстрый, в отличие от роста стоимости. Пока цена не компенсирует удорожание ипотеки, рынок так и будет пассивным. Цены на квартиры продолжат постепенно опускаться — примерно по 1% в месяц. Соответственно, продавцы сейчас для успешной реализации своих квартир должны наперёд закладывать цену с учётом ожидания покупателей.

— При этом на рынке наблюдается дефицит квартир в состоянии “заезжай и живи” — то есть с качественным ремонтом. Особенно в районах с преимущественно старым жилым фондом. Такие объекты востребованы, и можно сказать, что дешеветь они будут медленнее. Уникальные квартиры также не теряют в стоимости. Всё остальное, что относится к масс-сегменту, не имеет сейчас такого спроса, чтобы держать цену или её повышать, — добавил Денис Васильев.

В условиях отмены льготной ипотеки мы, вероятно, столкнёмся с разнонаправленными трендами внутри одного типа недвижимости. Такое мнение высказал сооснователь и генеральный директор Фонда Бридж Максим Федотов.

По его мнению, дорожать будут те квартиры, которые обладают конкурентными преимуществами — хорошей инфраструктурной доступностью, видами, удобной планировкой и другими качествами. Таким образом, внутри каждого сегмента рынка будет происходить расслоение: с одной стороны, мы видим большое предложение, а с другой — уменьшение субсидирования спроса. Это усилит конкуренцию между вариантами внутри каждого типа недвижимости. На вторичном рынке нет большого потенциала для роста цен. Скорее всего, он будет стагнировать.

— На первичном рынке, напротив, больше перспектив для роста, особенно в сегментах бизнес- и элитной недвижимости. Но и здесь важно учитывать, что рост будет происходить у тех застройщиков, которые могут предложить покупателям маркетинговые акции, включить скидки, рассрочку или первый взнос в стоимость квадратного метра, — считает Максим Федотов.

На рынке загородной недвижимости в июле сильно ничего не изменится. В первый месяц цены зафиксируются. Застройщики и клиенты займут выжидательную позицию. Тем более что рынок ИЖС летом всегда имеет сезонный спад. Дальнейшие события зависят от возможного введения единой ипотеки ИЖС, её формата и условий. Минстрой говорил о её запуске в июле. Если она будет соразмерна льготной ипотеке по условиям, то в августе и сентябре мы увидим повышение до 5–10% из-за роста цен на материалы и работы при условии сохранения спроса, который поддержит новый льготный продукт. Об этом рассказал владелец строительной компании “Дом Лазовского” Максим Лазовский.

— Если же нового ипотечного продукта не будет, то цены зафиксируются. Компенсировать возросшие издержки, равно как и проводить акции, стимулировать клиентов “продлением льготной ипотеки за счёт застройщика”, девелоперы будут за счёт своей маржи. В итоге просто будет сокращаться предложение, сохраняя при этом текущую равновесную цену, — добавил Максим Лазовский.