На вторичном рынке снижаются цены на несколько типов квартир: какое жильё станет легче купить

На вторичном рынке действуют только рыночные ипотечные ставки, и они очень высокие. Поэтому в этом сегменте спрос стабилен. Сейчас он на 30–40% слабее, чем год назад. Желающих купить квартиру на вторичном рынке по ипотеке немного, да и те больше трёх миллионов рублей на доплату при покупке квартиры после продажи предыдущей не берут. Большая редкость сейчас увидеть покупателя с первоначальным взносом 20–30%, но такие, как ни странно, есть. Об этом рассказал руководитель офиса «Новослободское» «ИНКОМ-Недвижимость» Денис Васильев.

— В остальном сейчас время вкладов и «квартирного туризма», когда участники альтернативных сделок присматривают квартиры для себя подешевле. Если они приняли аванс за свой объект, то аналогов дешевле на замену найти непросто, так как продавцы в большинстве стараются держать цены, — пояснил Денис Васильев.

На рынке вторичной недвижимости идёт стагнация цен. За последний месяц медианная цена квадратного метра в городах-миллионниках в среднем увеличилась на 0,2%, а полная цена снизилась на 0,2%. Подобная низкая динамика обусловлена в первую очередь традиционно низким спросом в период не сезона. Ещё одна возможная причина связана с тем, что значительная часть покупателей вторички выбрала выжидательную стратегию, надеясь на снижение рыночных ипотечных ставок. Так охарактеризовал обстановку на рынке коммерческий директор «Яндекс.Недвижимости» Евгений Белокуров.

При этом в Москве (включая ТиНАО) он отметил сокращение стоимости квадрата с апреля по май на 0,1% и полной цены — на 0,7%. В Санкт-Петербурге медианная цена квадрата за месяц немного увеличилась — на 0,3%, при этом цена лота снизилась — на 1,2%. Так, по данным на конец мая медианная стоимость квадрата в столице составила 331 500 рублей, средняя полная цена — 16,9 млн рублей, в Петербурге — 201 800 рублей и 9,6 млн рублей соответственно.

Наиболее востребованными и в то же время доступными вариантами покупки на вторичном рынке стали студии, однокомнатные и двухкомнатные квартиры.

В Москве купить студию можно в среднем за 7,9 млн рублей (медианная цена кв. м — 350 500 рублей), а в Санкт-Петербурге — за 5,5 млн рублей (медианная цена кв. м — 227 400 рублей). Средний бюджет для покупки на вторичном рынке однушки в столице составил 11,5 млн рублей (медианная цена кв. м — 321 400 рублей), в Петербурге — 7,6 млн рублей (медианная цена кв. м — 210 000 рублей). Двухкомнатная квартира от собственника в Москве в среднем обойдётся в 16,3 млн рублей (медианная цена кв. м — 320 000 рублей). В Северной столице купить двушку на вторичном рынке можно в среднем за 11,2 млн рублей (медианная цена кв. м — 201 500 рублей).

— Идёт постепенное снижение цен из-за высоких ставок и невозможности обслуживать максимально дорогую ипотеку. Цены в объявлениях и реальные сделки могут запросто отличаться на 8–10%, а при жёстком обоснованном торге и срочной продаже дисконт может доходить и до 15%. И тренд пока именно такой, потому что ситуация с кредитованием из-за ключевой ставки будет оставаться сложной, — рассказал эксперт рынка недвижимости, автор Telegram-канала «Экономизм» Алексей Кричевский.

На стоимость квартиры влияет множество факторов. Например, этаж. Первый, как правило, процентов на 10 дешевле, чем средний и верхний, и менее ликвиден. Имеет значение и состояние жилья. В зависимости от свежести и качества ремонта ценник может разниться значительно.

— Документы — чем более рисковые документы (например, свежее наследство), тем больший торг необходимо предоставить покупателю для того, чтобы он сделал выбор в пользу этого объекта. Плюс на стоимость могут влиять и другие разнообразные факторы, такие как вид из окна, состояние подъезда, соседи, — рассказал Денис Васильев.

Но практика, по его словам, говорит о том, что на цену квартиры на рынке всегда влияет основной фактор — адекватные ожидания продавца от рынка. Поэтому разница в стоимости сейчас может быть колоссальна и необъяснима. За две одинаковые однушки в типовом девятиэтажном доме в одном районе могут просить 10 миллионов рублей и 15 миллионов. Другой вопрос, за какие деньги они действительно интересны покупателям.

— Покупатели жилья от собственника могут рассчитывать и на дополнительное снижение цены. В силу высоких ипотечных ставок и периода низкой сезонности продавцы гораздо охотнее идут на торг. Стандартный и уже привычный дисконт от 2 до 5% вырос, и сегодня скидки на вторичку достигают 10–15%. Особенно это заметно в старом жилом фонде и наиболее бюджетных «вчерашних новостройках» — в сегментах «комфорт» и «комфорт-плюс», — отметил Евгений Белокуров.

Он добавил, что дисконты могут быть и выше. Иногда они составляют 20% и даже 30%. Однако такой торг возможен только с собственником, который планирует как можно быстрее заключить сделку.

При этом в погоне за максимально дешёвыми квартирами покупатели должны быть очень осторожны. Большие скидки могут делать продавцы жилья, у которого есть серьёзные проблемы. Перед покупкой таких квартир нужно хорошо подумать и взвесить все за и против.

— В условиях сокращения объёмов государственного льготного финансирования в первую очередь готовы делать скидки те, кому продажа недвижимости наиболее необходима. Это могут быть владельцы с высокими коммунальными долгами, те, кому сложно поддерживать ипотеку, или инвесторы, чьи квартиры не окупаются. Соответственно, легче всего купить квартиру с проблемами: задолженности по коммунальным услугам, конфликты или непогашенная ипотека. Как правило, такие квартиры обветшалые и требуют ремонта, — отметил сооснователь и генеральный директор «Фонда Бридж» Максим Федотов.